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深圳的房价今年上半年爆涨50%，其很大的原因是中介公司和开发商勾结利用VIP卡排号的空子来获取更多的利润。因而，最终导致政府相关职能部门强行停止了办理VIP卡的营销模式。
基于此种现象，不少购房者开始对VIP卡望而却步。只有几百套的房子，开发商什么会推出这么多的VIP卡，其真正用意何在？作为银行来说，他给开发商办理的“诚意金”定期存款又会有什么好处呢？
锁定目标客户群
V I P 卡之所以在楼市中如此盛行，必然有其存在的价值。它已成为了楼市营销不可或缺重要因素之一。仁智地产总经理山传海(山传海博客,山传海新闻,山传海说吧)先生对此表示，最早的时候，开发商是采用的排号的方法并让消费者缴纳一定的定金。而自从2005年6月15日房管局出台了商品房在未取得商品房预售许可证之前，不得向购房者收取排号登记费、认购费等任何含有预订性质的费用的相关政策之后，开发商便把流行于商场、服务等行业的V I P 卡创新性地引进了商品房的销售过程中。从这一点上来看，开发商也正好抓住了消费者永远讲求实惠的心理，并通过这种方法来检验客户对项目的忠实程度，以便锁定目标客房群体。
就开发商而方言，认购才是关键。当然是否收钱也成为了重要的一个环节。不收钱，认购多少都是没有意义的；收钱，违反国家的有关规定，如果有好事者举报，管理部门一抓一个准。于是，现在开发商就有了新的办法，不收定金，因为定金具有正式的法律意义，而在没有拿到预售许可证之前是不能有法律意义上的销售行为：那么，只收“诚意金”，象征性的收一点，从两千到上万元不等。而所收取的“诚意金”也不直接交给开发商，而是到开发商指定的银行以定期存款的方式存入指定的金额后，再拿着存折到开发商处办理V I P 登记即可，日后开盘自然就有房源可选。
摸准市场房价
与此同时，也有业内人士张先生认为，办理VIP卡本身没什么，但涉及到交钱就很有问题。这一切，实际上还是打了一个缴纳“定金”的“擦边球”，是开发商在为正式开盘销售打基础。他认为，开发商自己的房子究竟卖什么价位合适？什么价格能够得到市场的认可？其实，开发商心中是最没底的。
从实际情况来看，在项目接受咨询期间，销售人员一般会告诉消费者一个比较高的价位，但很含混，例如“大约在4000———4700元之间”，以此来试探市场。如果市场反应非常激烈，办理VIP卡的人不多，则认为消费者完全不能接受，开发商会斟酌再三，正式开盘的价格通常会稍低于这个试探价；反之，如果办理VIP卡的人很多，那么到银行缴纳的“诚意金”也就越多，则表示消费者可以接受，开发商通常都会略高于这个试探价开盘。究竟房价定在多少？最终只会在开盘当天揭晓。因此，我们可以断言，“VIP”卡的办理，确实从某种程度上推动了房价。并制造了一种房源紧缺的气氛。
从开发商的角度来看，无论房价定的太高或太低，都是他们所愿意看到的。因为，如果定出的价格太高，则不利于项目的销售；如果订出的价格太低，房子会很快卖完，这样一来，不利于房价的上调，开发商无法获得利益的最大化。
开发商与银行的互利
在调查过程中，还有业内人士爆料：其实，银行和开发商之间是存在利益关系。一方面，开发商在银行做开发贷款，后期又有按揭贷款。那么大两笔生意，只是让银行帮忙收点诚意金性质的定期存款，这根本算不了什么。就开发商来说，钱是交给银行，不经过开发商的手，钱在银行始终都是消费者的。既避开了“诚意金”这个法律问题，又能让自己的腰包鼓起来。从消费者的角度来看，一个愿打一个愿挨。在存了钱的同时，也能享受不少购房优惠，何乐而不为呢？特别是近年来，又有一种渐趋流行的做法：当初预交的诚意金两万元可以折抵购房款五万元。这一狠招，的的确确是吸引了大批的潜在客户。由此可以看出，银行和开发商之间存在一种互惠互利的利益关系，银行为开发商收了“诚意金”，替他们“担”了风险。那么，开发商对银行的回报便是让所有按揭贷款的购房者都到银行办理按揭。
对于这种说法，某银行工作人员李先生也承认，这其实就是一种互利互惠。银行与开发商之间存在的主要业务是开发贷款及后期的按揭贷款。现在帮开发商所收的诚意金感觉和之前的排号费几乎没有什么区别，并且存在两种形式，一种是让购房者将钱存到开发商指定银行的指定账户中，另一种是让购房者把钱存指定银行的个人账户中，以示购房诚意。其最终的结果，二者都是殊途同归的。一般情况下，开发商会找两到三家银行为之服务。作为银行来说，收取这样的存款不仅在银行存款量上有所增加，对开发商也是一种增值服务。
□律师提醒
离“法律的擦边球”越远越好
四川迪扬律师事务所的汪洋律师表示：“在法律上，有明确规定，商品房在未取得商品房预售许可证之前，不得向购房者收取排号登记费、认购费等任何含有预订性质的费用，否则会受到处罚，这里当然包括所谓的诚意金。”
现在，开发商让购房者在指定银行存一定数量的钱，才能办理VIP卡，享受购房优惠及优先选房。这实际是诚意金的一种变象收取，是在打法律的擦边球，对购房者而言，存在一定的隐患。以让购房者将钱存到开发商指定银行的指定账户中为例。购房者所交的这部分钱究竟是什么钱？是没有法律依据的。所以，在这里我们要提醒购房者，在购房的过程中，只有合同与定金才存在法律效应，才能保障购房者的自身权益。早报记者陆煜关敏
[责任编辑:aliaszhang]
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