行内人士揭房地产买卖“潜规则”，建议消费者依法维权

日前，潘女士向本报投诉称，她在售楼小姐如簧之舌的鼓动下，交了1万元的“订金”，订了在广州市海珠区赤岗某楼盘的一套房。随后反悔，但开发商却以“订金”是“定金”为由，拒不退款。有关行内人士提醒：消费者购房时切勿将“订金”当作“定金”，在预收款收据上一定要写清楚“订金”，以免中了开发商的圈套。

潘女士：中了售楼小姐圈套

上月8日，潘女士到海珠区赤岗某楼盘看楼，被售楼员告知楼价不日内将会大幅度上涨，从每平米8500元涨到1万元。潘女士立即表示要认购其中一套房子，“定金”是10万元。她来到售房部先交了1万元现金作“订金”。但她交钱后，打电话给家人商议此事，家人反对她的仓促决定。随后，潘女士收到了售房部开出的“预收款收据”，她当即请求售楼员先退还1万元的款项，容她再考虑清楚。此时售楼员不但不予理睬，反而拿出了一份统一格式的“认购书”，要求潘女士在上面签字。潘女士此前根本没有见过认购书，决意不签，坚持要求售楼方退款。但当被告知如果不签，此前所交付的“订金”已经不可能退还了，无奈之下，她签下了这份认购书。

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“他们设下涨价圈套，哄我交了‘订金’，并将‘订金’写成了‘定金’，然后又催我签下认购书。我是个刚来广州的湖南妇女，没有买房经验，就遭骗了。”潘女士无奈地向记者表示。

售房部：定金不退有法律依据

记者随后来到该售房部采访，找到售楼给潘女士的江小姐。对于潘女士的说法，江小姐很不以为然。她向记者解释，在“预收款收据”上已明确注明“此‘定金’不退，余9万于4月9日补齐，否则挞定(取消房屋预订，没收‘定金’)”。

记者提出疑问：“如果潘女士在签认购书前就后悔，你们就不能退款给她吗？”江小姐表示，“‘定金’一落，就不可能退款了，不论认购书签署已否。行内的做法都是这样，不存在任何违规操作。而且在下定之前我已向潘女士解释清楚操作的程序，只是她当时没有要求先看认购书就下定了。”

江小姐还明确表示，预收款收据和认购书都同样规定了“‘定金’不可退”和“未按期补定视为挞定”，在这些方面，它们都具有法律约束力。

消委会：预收款不是“定金”

记者随后以业主的身份拨打了省消委会咨询热线电话，就此案例中的“预收款”、“订金”和“定金”问题进行咨询。工作人员解释，在商品房买卖中“订金”是购买人表示购买意向而交付给出售人的款项；“定金”则是买方确认购买某商品的“诚意金”。而预收款则是作为一种支付方式，没有规定双方责任的法律效力。买家交付预收款后，如果后悔，完全可以与开发商协商，要求返还。

省、市房协有关人士进一步解释，在潘女士这一案例中，开发商有设下圈套骗取“订金”的嫌疑。“预收款收据”上注明此为“定金”，“定金”固然不能退，这是因为《担保法》明确规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”，但预收款不等于“定金”，从这一案例看来，更应是“订金”，而“订金”是有可能退款的，开发商不退“订金”的条款早被定性为“霸王条款”。开发商在这里实际上打了“擦边球”，混淆预收款、“订金”、“定金”的概念。潘女士在交款前没有分清“订金”和“定金”两者的区别，就掉进开发商的圈套里了.

行内人士：可通过法律维权

据行内人士称，像潘女士这样交了“订金”就后悔的情况，在房地产买卖中很常见。当“订金”被开发商操作成“定金”后，不懂行规的买家要么放弃追索“订金”，要么很不满意地继续签订《商品房买卖合同》，总之都是吃了哑巴亏。“精明”的买家则会尝试“协商”的办法，实际上是私下塞点小费给销售员，打折要回部分“订金”。这几乎成了房地产行业的“潜规则”。

据悉，目前被开发商操作，使“订金”变成“定金”的个案越来越多，行内人士建议：业主在认购楼房之前必须要做好以下几点准备：1.先看清楚认购书是否依照省建设厅公布的《商品房认购书》(示范文本)制定，是否有明确的条款规定双方的责任以及“订金”和“定金”可退不可退的条件。2.不要轻信商家布下的“紧俏”疑阵，了解清楚目前房地产市场的价格，再决定是否落订，交“订金”。3.如果“订金”被开发商操作成“定金”，要相信法律，勇于拿起法律武器维权。

[责任编辑:aliaszhang]

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