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房价持续上涨是不是宏观调控造成的?
为抑制房价过快上涨,2003年以来国家开始采取各种经济、行政政策和措施。2006年更是出台了一系列调控政策和措施,是多年来出台政策最多、最密集、最全面的一次。这次调控不仅涉及利率、银行准备金、提高首付比例等金融政策,也有提高土地使用费、所得税等涉及财政税收的制度,还有扩大廉租房和经济适用房建设规模等涉及土地和商品住宅供给结构的多项政策。各地区、各部门认真贯彻中央的要求和部署,做了大量工作。但是,全国大中城市房价过快上涨趋势目前仍未得到有效遏制,部分城市房价的涨幅还不断加大。那么,是不是像某些人所说,“房价上涨就是宏观调控惹的祸”?
首先应该看到,宏观调控政策效果的发挥有一个过程。俗话说,“一口吃不出个胖子”。宏观调控政策效果的释放是逐渐体现的。比如,“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”这一政策,要真正发挥成效,还需要相当一段时间。此外,当前政府对房地产市场的调控,主要通过相关的市场手段,间接地影响、引导和规范房地产业发展和房价变动,从政策的出台到发挥实际效果,往往存在一个“时间差”,在短期内往往会“立竿不见影”,其预期成效往往会“延迟”到来。我们不能奢望宏观调控政策一出台,房价就立即掉头向下。
同时要看到,当前房价上涨有着复杂深刻的成因,不是某一种因素决定的,也不是一朝一夕形成的。房价上涨,主要仍然是供需之间的矛盾。一方面,住房消费需求持续强劲;同时,由于投资渠道单一,加上对房价上涨的预期,住房投资性、投机性需求也很大。另一方面,住房供给结构存在失衡问题。由于大户型、高价商品房的利润高于中小户型、中低价位商品房,因此开发商出于趋利性更愿意开发大户型、高价商品房。长期以来,房地产市场上大户型、高价商品房居多,而中小户型、中低价位商品房供应量少,所占比重不断下降。同时,经济适用房和廉租房建设没有得到应有的重视,供应量也严重不足。正是这种失衡的供给结构,难以满足各种需求的不断增长,加速了房价的上涨。
房价上涨,还与有些地方政府落实宏观调控政策不力有关。房价上涨,与房地产相关的税收也会增加,并会推动地价上涨,增加土地转让收益。因此从某种意义上讲,一些地方政府特别是城市政府是房价上涨的直接受益者,他们对房地产宏观调控政策的执行是缺乏内在动力的,这就导致中央的调控政策在实践中往往得不到充分落实。比如,对于保障性住房建设,有的城市政府没有真正将其作为自己的职责,而是当做负担。据统计,近几年来,全国经济适用房的投资增长率一直是负增长,而廉租房保障资金也远未充分利用。
房价上涨,与房地产业市场化程度不高、市场秩序比较混乱有关。由于我国市场经济体制还不太完善,不同行业的市场化程度不一,房地产市场中还存在着许多权利不对等、信息不对称、竞争不充分的因素,消费者处于弱势地位,知情权、选择权严重缺失,而几个大的房地产商往往很容易操控、哄抬房价。同时,地方政府既是市场中土地的所有者和出卖人,又要承担市场监控人和仲裁者的角色,导致在土地协议转让以及土地招拍挂中容易出现违反公平竞争的权钱交易、暗箱操作。此外,某些房地产商无视市场法律法规,假按揭、骗钱、骗贷行为层出不穷;通过虚报销售量、瞒报供应量,误导市场;通过捂盘惜售、囤积居奇,操纵实际供应量;通过投入巨额广告费用操纵媒体,经常发布一些不实的判断、预测,以期让买房者产生恐慌心理,如“地荒论”、“供不应求论”、“房价永远都上涨论”等。
如何切实解决买房难买房贵问题?
2007年8月7日,国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。《意见》要求进一步建立健全城镇廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,加大棚户区、旧住宅区改造力度,加强对房地产市场的宏观调控,提出力争到“十一五”期末,使低收入家庭住房条件得到明显改善,农民工等其他城镇住房困难群体的居住条件得到逐步改善。这一消息经媒体报道后,立即在社会上引起强烈反响,受到广大群众的广泛欢迎。
《意见》的出台非常及时、非常必要,充分体现了国家对低收入家庭住房问题的高度重视和抑制房价过快上涨的坚定决心。当前,关键是把《意见》贯彻好,把中央关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施落实好,有效抑制房价过快上涨,切实解决好涉及千家万户切身利益的住房问题。
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中提出的一些主要措施
1.进一步建立健全城市廉租住房制度。2007年底前,所有设区的城市要基本做到应保尽保,2008年底前,所有县城要基本做到应保尽保;合理确定廉租住房保障对象和保障标准,廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理,每年向社会公布一次;采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应,新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内;地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排,土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。
2.改进和规范经济适用住房制度。规范经济适用住房供应对象,经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,实行动态管理,每年向社会公布一次;合理确定经济适用住房标准,建筑面积控制在60平方米左右;严格经济适用住房上市交易管理,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。
3.逐步改善其他住房困难群体的居住条件。加快集中成片棚户区的改造;积极推进旧住宅区综合整治;多渠道改善农民工居住条件,用工单位要向农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所,有条件的地方,可比照经济适用住房建设的相关优惠政策,建设符合农民工特点的住房,以农民工可承受的合理租金向农民工出租。
首先,要充分认识抑制房价过快上涨的重要性。房价过快上涨,会进一步吸引大量的资金和资源过度投入房地产市场,既不利于房地产业自身的持续健康发展,也会挤压其他产业的发展,导致国民经济产业结构失衡。同时还容易引发通货膨胀,加大金融系统的风险,甚至会引发泡沫经济,到时不仅房地产市场难以保持繁荣,还会导致整个经济的衰退。房价过快上涨,一般群众买房将更加困难,生活负担将会加重,会导致贫富差距进一步拉大,严重影响社会的公平正义与稳定和谐。因此,必须下更大的决心抑制房价过快上涨,使其保持合理的价格水平。
其次,要进一步加大房地产宏观调控的力度。正确运用政府调控和市场机制两个手段,引导房地产投资保持合理规模,促进房地产业持续健康发展。要进一步增强宏观调控的针对性和科学性,对已经出台的调控措施,要狠抓落实,同时,针对新情况新问题及时出台新的调控措施。要增强各项调控政策和措施之间的协调性,使之相互衔接、配套。对地方政府来说,尤其要增强政策的执行力和有效性。这次国务院发布的《意见》明确提出,省级人民政府对本地区解决城市低收入家庭住房困难工作负总责,要对所属城市人民政府实行目标责任管理,加强监督指导;有关工作情况,要纳入对城市人民政府的政绩考核之中。对《意见》提出的要求以及近年来中央的一系列调控措施,必须做到有部署、有责任、有检查、有考核,使之不折不扣地落到实处。对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制的,要追究有关领导责任。
第三,要重点解决好广大中低收入者的住房问题。住房是体现居住权的核心产品,是人们生活的最基本的产品。从世界其他各国的经验来看,做到人人有房产是不现实的,但是必须要保证人人有房住,在这方面政府责无旁贷。当前要从构建和谐社会的战略高度认识住房问题,把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容,作为政府公共服务的一项重要职责,努力构建多层次住房保障体系。要按照国务院《意见》的要求,进一步建立健全城市廉租房制度,逐步扩大廉租住房制度的保障范围,合理确定廉租住房保障对象和保障标准,健全廉租住房保障方式,多渠道增加廉租住房房源,确保廉租住房保障资金来源;改进和规范经济适用房制度,规范经济适用住房供应对象,合理确定经济适用住房标准,严格经济适用住房上市交易管理,加强单位集资合作建房管理;逐步改善其他住房困难群体的居住条件,加快集中成片棚户区的改造,积极推进旧住宅区综合整治,多渠道改善农民工居住条件。
可喜的是,目前全国已有500多个城市建立了廉租房制度,80%以上地级城市制定了廉租房建设计划。经济适用房建设力度也有所加大。很多城市近期推出了不少限价普通商品房,此举受到了广大中低收入群体的热烈欢迎。可以想见,随着国务院《意见》的落实,今后各地保障性住房的落实情况将会越来越好。
第四,加大对房地产市场的整顿力度,规范市场秩序。要强化房地产市场监管,坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为,维护群众合法权益。坚持公开、平等竞争,进一步完善经营性用地的招拍挂程序,坚决遏制违法违规占地。完善信息发布制度,规范数据公布制度,严厉打击发布虚假信息诱导消费者的行为。严厉打击囤房惜售、随意涨价等不法行为。前不久,上海所谓第一天价楼盘因涉嫌“捂盘惜售”、“虚拟交易”等,受到上海市房屋土地资源管理局的调查。要以房地产业为突破口,加大反腐败力度,严查商业贿赂、权钱交易等行为。
网民关于房价上涨问题的部分留言
网民一:人为炒作,人为抬高,到头来都要受到经济规律的惩罚,一旦经济走下坡路时,房地产业将是首当其冲。
网民二:房价被扭曲、飞涨,是对政府的执政能力的考验。
网民三:低收入家庭有了廉租房、经济适用房。那么收入不高不低的家庭怎么办?而且这部分家庭占人口的比重很大。
网民四:政府就是保证公平合理的,就是在保护弱势群体的利益不受侵犯的前提下,再考虑其他群体的利益。
网民五:要想让房价降下来,就必须强制规定地方政府除了出让土地的收入必须全部用于增加廉租房、经济适用房、限价房外,还必须每年从财政收入中拿出一定比例的资金用于增加这些房源。
此外,对于城镇普通居民来说,要看清自己的真实需求,不要盲目攀比,放大自己的住房预期。事实上,与实际经济水平相比,我国居民目前享受的住房面积实际上并不差。因此要量力而行,立足实际,寻找适合自身的解决住房问题的现实途径。
可以相信,在对房地产业有清醒认识的基础上,在中央有力的宏观调控下,通过各级政府积极落实调控政策,改善住房供给结构,完善住房保障制度,房价的过快上涨一定会得到遏制,广大群众各种层次的住房需求一定会逐步得到满足。
[责任编辑:liyuliu]
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