新物业管理条例第六十七条在诉讼中成为争执重点

●物权法和新修订的物业管理条例都明确了业主委员会的诉讼主体地位，但业主委员会被作为被告或者第三人的资格在司法实践中尚存在不同规定

●物业管理条例规定物业公司起诉业主，业主委员会的

督促程序为法院立案不可回避的前置程序。业主委员会不履行督促职责，物业公司当先起诉业主委员会，但部分法院规定，物业公司起诉业主委员会的，不予立案

●人大代表建议，在物权法颁布和新的物业管理条例实施之后，最高人民法院应当适时出台相关司法解释，廓清业主委员会作为被告的范围

一大摞有关物业纠纷方面的材料和书籍摊在办公桌上，北京市人大代表朱崇君仔细地翻看着。每一个词，每一句话，他都会细细斟酌，材料和书籍上被描出了各色标注。

11月20日，本报记者见到朱崇君时，他正在埋头梳理材料，准备就新修订的物业管理条例的有关内容，进一步与北京市高级人民法院探讨。因为朱崇君在走访了很多基层法院，分析了大量物业纠纷案例后，发现在司法实践中，一个核心问题，即物业公司与业主、物业公司与业主委员会、业主委员会与业主之间的诉讼关系上，存在着很大的理解偏差，进而导致在司法实践与法律法规之间不协调。

朱崇君说，上述问题的核心在于物业管理条例第六十七条。据了解，这个条款不仅仅是法官在办案过程中存在理解上的分歧，很多当事人，包括业主和物业公司也很容易忽视。该条款规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”

业主委员会的督促催交程序与物业公司向法院起诉，两者之间到底存在着什么样的逻辑关系？应当如何对待业主委员会的诉讼主体地位？朱崇君和北京市高院进行了多轮的探讨。

现状调查一 业主委员会督促程序是否前置不明确

据北京市第一中级人民法院对近几年审理的物业纠纷案件统计：一审有95%以上的案件是物业公司作为原告起诉业主追索物业费。在绝大多数案件中，法院都判决支持或大部分支持了物业公司的请求。于是业主上诉。二审案件中上诉人有90%以上是业主。绝大多数二审物业纠纷案件维持原判。在业主拒交物业费的抗辩理由中，以物业服务不达标作为抗辩理由的情况每年均占案件85%左右，并持续增长。在这些案件中，业主往往因为没有有效证据证明物业公司违约，而遭到败诉。

另由本报记者独家获悉的一份统计资料显示，截止到2007年11月20日的近三个月中，北京市第二中级人民法院审结物业管理纠纷案件85件。除了撤诉的案件外，其中47件是物业公司向业主主张物业费，而且均是物业公司直接起诉业主，一审判决结果均是物业公司胜诉，业主上诉。

其中最为显著的一个特点是，只有一起案件在抗辩理由中提及了物业管理条例第六十七条，即业主委员会的督促程序是前置程序，物业公司不应直接起诉业主。

2004年10月29日，陆某入住其购买的房屋。之后，除了其房屋发生质量问题外，陆某发现其所在小区“绿化差，保安不负责任，外人随便出入，影响业主休息，不安全”。基于以上原因，自2005年8月到2007年6月，陆某拒交物业费用。

2007年4月，物业公司将陆某起诉至北京市通州区法院。随后法院判决支持了物业公司。陆某不服，上诉。在上诉理由中，认为其没有收到业主委员会催交通知，物业公司无权直接向法院起诉。2007年10月12日，二审法院作出终审判决，维持原判。但针对上述上诉理由，判决书中未作说明。

据介绍，不仅在北京，很多地方的法院受理的同类案件中，对于被告提及“业主委员会催交督促程序是法院立案的前置程序”的抗辩理由，判决书中都不能给予积极解释，大多采用回避的方式。

事实上，部分法院的法官已经注意到上述问题。比如，北京市昌平区法院回龙观法庭针对物业费纠纷案，执行立案前的“五审查”：一审物业企业的资质；二审有无物业服务合同；三审物业公司是否履行了告知义务；四审在业主委员会未催交的情况下，物业公司是否履行过催交义务；五审物业服务是否达到合同约定的标准。在这个“五审查”的原则中，催交的义务被列为是否立案的条件。

但是，朱崇君认为，这种做法并不完全符合物业管理条例的规定。按照该条例第六十七条，直接向业主催交物业费用的不是物业公司，而是业主委员会。回龙观法庭的立案标准说明，如果物业公司没有履行催交义务，那么法院是不会立案的。然而，要使得这样的立案标准更符合法律的话，应该是，如果业主委员会没有催交的话，法院不应立案，即说明业主委员会的督促催交程序应当为前置程序。

第一次提出该前置程序的案件是北京世纪城物业纠纷案。代理律师李劲松在接受本报记者采访时说，当时四名被告业主的处境已经很明确，败诉承担费用无疑。但是在他提出物业管理条例第六十七条之后，庭审一度陷入僵局。李劲松的观点是，“不经业主委员会点头，物业公司无权直接起诉欠费业主”。

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