■撤换物业

对比履约情况为物业“揭短”

2006年1月，三湘世纪花城业委会通过公开招标模式，结束了小区两个“管家”共管的局面，三湘物业管理公司凭借“与开发商便于沟通”等数项承诺优势，最终夺标。“但是物业的履约度太差。”小区业委会主任金鑫告诉记者，物业公司隐藏部分公共收益、管理服务不达标等，都侵害了全体业主的权益，换物业成了他们所能采取的应对之策。

在业委会挨家挨户发放的《漠视将葬送大家庭的权益》的材料中，记者看到，物业公司的“履约情况”被制作成了表格，合同内容和执行现状被分列成12项进行了对比。除了承诺的兑现情况外，物业服务“五大项”也都进行了逐一排摸，并有专门的法规条款对履约情况进行注解。

■最大“法宝”

业主表决人数由“2/3”变“1/2”

“三湘世纪花城小区内，开发商的产权占到了22.5%。”金鑫告诉记者，小区小业主(个人购房者)共有949户，按照有关规定，小区内商业用房每100平方米算一个投票权，而拥有大面积商铺产权的开发商，便拥有了271票。以往，选聘和解聘物业管理企业，必须全体业主所持投票权2/3以上通过，也就是说，必须得到至少813票的同意，“这个数字的实现太难了”。

而新施行的《物权法》规定的“双多数”，业主表决人数从过去的2/3降到1/2。“我们就踩准了10月1日的节点。”金鑫告诉记者，由于公告必须公示半个月，9月24日，“换管家”开始正式公告；10月13日，召开业主代表大会，顺利通过了向小区全体业主实名制征询意见的程序。一纸包含23项表决内容的“意见征询书”发放了1220张，在半个月内回收1069票，到会权数占87.62%，并超过半数通过“竞聘企业将排除三湘物业”这一项。

■探索“自治”

业委会首创国内四项举措

业主大会通过公开招标选聘的三湘物业公司行将离开，为小区寻觅第三任“管家”成了杨浦区三湘世纪花城小区近期的“重头戏”。10月1日开始施行的《物权法》以及同日实施的新《物业管理条例》，明确赋予了业主选聘和解聘物业服务企业的决定权，业主表决人数从过去的2/3降到面积与人数分别1/2，即“双多数”。凭借这一规定，小区意欲先行“试水”换物业。

业委会勇挑大梁，玩出大手笔，推出四项大胆举措筹谋实现“业主自治”的全新突破———物业公司与业委会设立共管账户，同时聘请独立中介机构实现小区三足鼎立的共管局面，新选聘的物业公司不仅要为自己的承诺交付押金，停车费、广告费等公共收益也从“闷包”走向“阳光”，物业管理同时实现部分包干、部分按实结算，逐步向酬金制发展。

这些招聘新物业的“强势条款”公布不久，就吸引了5家物业公司前来攀折“橄榄枝”。目前，选聘“新管家”的工作已逐渐进入尾声，本月15日将水落石出。记者了解到，这些大手笔属于沪上小区探索“自治”的首创之举，在国内也属领先，其在物业管理创新上具有里程碑式的意义。

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