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楼市房荒迷局真相调查:开发商人为制造房荒
http://xian.QQ.com  2009年09月02日10:05   中国证券报  万晶  评论0
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楼市房荒迷局真相调查:开发商人为制造房荒

  甚嚣尘上的房荒论令不少深圳市民焦虑不安。“我打了几次电话去询问何时开盘,售楼小姐一拖再拖,后来不耐烦的报出个3万/平方米天价,明摆着不想卖。”一直关注深圳市龙岗区某大型楼盘的华先生十分苦闷,原本听说6月初就有新项目加推,等到8月初还没有推出。

  华先生遇到这种惜售情况在众多城市并不少见,今年楼市存量快速消化,不少开发商虽然纷纷加快开工,却减慢了拿预售证和开盘速度,“房荒”正在各地蔓延。

  楼市青黄不接?

  深圳市南山区深圳湾口岸附近某高档楼盘就是这样一个慢吞吞开盘的典型代表。自5月8日该楼盘隆重开放销售中心,开盘时间就一拖再拖,售楼小姐口中的开盘时间从7月初延伸到8月初,到了8月初又缓至8月底,最新开盘日期暂定的是9月初。

  在该高档楼盘现场,中国证券报记者看到,楼体都已经封顶,一栋栋高高矗立在深圳湾畔,虽然还没有开盘,却不断的有购房者前来询问和登记,售楼小姐正在热情地通知客户前来登记。销售接待人员介绍,目前还没有拿预售许可证,但正在进行蓄客和购买意向登记。中国证券报记者登录深圳房地产信息网和国土局网站,还没有该豪宅取得预售许可证的信息。

  在与售楼小姐的攀谈过程中,中国证券报记者了解到,该楼盘暂定的均价为3.5万元/平方米,虽然都达到销售条件,但一期只预备推出70多套,已经进行意向登记并交纳VIP卡诚意金的客户却超过300户,其预售房源与客户之比已经超过了1∶4.。对于其他单位何时推出,售楼人员表示还没有时间表,留着慢慢卖并不着急。

  类似情景在深圳楼市随处可见。龙岗区一个大社区楼盘和南山区某别墅大盘虽然早已拿到了预售证,却都迟迟未定出开盘时间表,眼下正忙着进行VIP登记和办理VIP卡。

  中国证券报记者在深圳梅林关外调查时发现,众多楼盘的主体工程已完工,都已封顶,却迟迟不拿预售许可证,而是积极进行VIP登记和蓄客,以营造楼盘走俏、供不应求的效果。有的项目有多栋住宅达到预售条件,却分批分次拿许可证,逐次推盘,不断提价。深圳市社科院城市运营中心主任高海燕认为,无论是虚标高价吓退消费者,还是以VIP登记营造供不应求效果,都是开发商为达到捂盘效果的手段。

  据深圳市国土局网站显示,截至8月底,一手住房可售房源只有33821套,可售面积约为362.31万平方米。按照上半年日均销售200套计算,只需5个月即可售完。自今年初深圳市存量新房开始不断减少,1月10日跌破6万套,为59871套;3月27日跌破5万套,为49923套;5月31日跌破4万套,为39974套。一边是存量房快速消化,另一边是新房延迟上市,楼市“青黄不接”局面刺激房价连续五个月环比上扬。

  “存量房源数据只能反映在建项目达到批售状态的情况,实际上还有很多在建的项目没有拿到预售许可证,这部分数量较大,却没有计入存量房数据里。”深圳市房地产研究中心副主任王锋表示,判断楼市供应情况不能只看存量可售房源,根据现实情况,即使未来没有新建商品房推出,深圳的住宅也可以保证未来两三年的供应量。

  人为制造“房荒”

  2008年的楼市冰河期令许多发展商放缓开发节奏,延迟旗下项目的入市时间。以深圳市为例,今年上半年全市新增供应只有212万平方米,但是成交一手住宅388万平方米,比去年同期增加149%。需求的快速释放以及供应的不足,导致房价迅猛上涨,开发商惜售心理蔓延。

  早在6月份开始,北京、上海、深圳等一线城市便刮起了惜售捂盘之风。由于预期未来房价继续上涨,许多项目或以各种理由延迟开盘,采取分批领证分批推盘的方式放缓销售进度。开发商此举无疑“火上浇油”,加剧楼市供需紧张局面,人为制造“房荒”。

  一次只开一栋楼盘,慢慢推高房价,是开发商最常见的做法。以北京市世纪星城为例,自2007年一期开盘以来,共分批拿了8次预售证,未来还需要申请2次。在北京市房地产交易管理网上不难查出,该楼盘号称已经销售完毕的20号楼和22号楼,尚有近80套房子没有售出。深圳南山区某豪宅开盘推出8万元/平方米的天价,为的是延缓销售,保证高额利润。

  上海浦东豪宅世茂滨江花园7月底进行封盘调升价格,从今年3月份开始,该豪宅400多套房源销售完成四分之三,成交均价已经从3.5万元/平方米升至4.8万元/平方米。易居中国的监测数据显示,7月份上海共有68批房源上市,有高达57批房源申请预售面积低于3万平方米,张江名流豪庭、地杰国际城等一批著名楼盘预售面积1万平方米都不到。

  广州同样由于新盘迟迟不拿预售证出现了可售房源下滑的情况。珠江新城的君玥公馆、星汇云锦大厦等多个楼盘都达到预售条件,却放缓上市。数据显示,7月份广州市十区批准预售的商品房项目共14个,批准预售商品房2354套,同比减少77.35%,环比减少30.46%;批准可预售商品房面积为28.74万平方米,同比减少74.07%,环比减少34.74%。

  

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