近日，国家统计局发布70大中城市房价数据显示，有48个城市较上月价格下滑，但与去年同期相比，价格下降的只有15个。在房地产市场博弈的大背景下，开发商目前是什么样的心态？本网记者通过采访给出其中部分答案。
据广州珠江新城业主程先生描述，去年12月中旬，珠江新城旁的新楼盘大打促销牌，以市场价的5折进行促销。该楼盘销售人员在夜间22:00推出5折房价，共售出5套。随即在23:00就涨到7折，次日凌晨恢复到原价。该楼盘负责人解释说，类似促销是为吸引更多消费者购房。
据报道，去年11月份，富力地产位于海口市的富力盈溪谷项目降价促销最低可至6折。从该楼盘销售人员处获悉，目前该楼盘正在推第二期的单位，“六折优惠”是与某网站合作推出的“团购”活动。对于六折低价开盘的原因，富力地产方面负责人表示，此举更多的是“开盘让利”。
“结婚不买房就是耍流氓！”，这是上海某公寓打出的广告标语。这种广告利用婚姻与房产的关系，引发无数网友关注和责骂。此类促销广告彻底撕碎以往的广告形式，揭示出房产企业急于卖房的真实心声。
针对消费者观望、开发商库存量高居不下的局面，记者走访北京、上海、广州、深圳等城市发现，大部分城市房价下调最明显的是城市周边郊区或交通不便的位置，而绝大部分核心地带的房价实质上并未下降，从而导致库存量一直居高不下。国家统计局数据显示，4个一线城市新建商品住宅库存总量高达3084万平方米，比上年同期增长约46%，北京累计库存更是达到12万套，全国房屋库存量仍处于高位运行状态。
面对如此高的库存量，房地产开发商降价销售已成为共识，可就在房价降价的背后还有着不一样的差别：其一是真降价，房企遭遇资金链危急，只有降价销售才能盘活资金链。尤其是在一些二三线城市的中小房企，类似现象较为普遍。其二是伪降价：大中城市郊区、交通不便的房子降幅较大，房企以降价作为噱头的促销手段在全国各地都有上演。
中国人民大学不动产经济研究中心副主任况伟大认为，房企与中央调控方一直在博弈，春节过后的一季度将是房企最难熬的日子，他们的贷款许多企业将于一季度到期，降价销售将是此轮调控最终的结果。
此外，除去全国有较高的房屋存量外，房企还减缓了再建新项目，以北京为例，据北京中原市场研究部统计数据显示，2月上旬北京新建住宅签约套数为1294套，环比今年1月上旬的2335套下调幅度达到了44.6%。今年新入市的项目八成处于零成交状态。
记者注意到，在青岛即墨市通济街道办事处的店子村，该村住户不到200家，占地419.6亩地。3年来，青岛一家房地产开发公司已与政府谈好该村开发项目。可2012年新春刚过，该开发商就暂停了对该村拆迁开发项目，一个谈了3年的项目就这样被搁置。据该开发商公司一位负责人表示，受国家严控政策影响，如今房屋市场不明朗，出于对未来房屋销售的担心，公司停止了此新开发项目。
面对高库存量与销售困难的局面，地产商进行了一轮降价炒作。针对各地打折促销的“特价房”，链家地产市场研究部冯联联认为，部分特价房是现房、尾房，在户型、位置和交通配套等方面可能存在瑕疵。考虑到这些因素，特价房其实并不一定真的“特价”。
房价何时才能回归理性？亚豪机构的一位负责人认为，预计“两会”期间政策定调之后，一些项目主要集中在一线城市的开发企业面临着资金的压力，将会采取新一轮的降价抢收策略。显然，大量的库存与萎靡的销售，将进一步增加开发商的销售压力，促使房价更快的回归合理价位。
而与此同时，开发商也对一些地方政府寄予希望。由于土地财政吃紧，近4个月以来，不断有二三线城市试探楼市调控“红线”，开发商也频频呼吁调控政策放松。不过中央政府坚持房产调控政策不动摇，抑制了一些地方的“小动作”。
活动营销增强
记者从北京多家房企了解到，今年各大房企的营销费用几乎都遭遇了“腰斩”，很多小房企的预算甚至被砍掉了三分之二。
南四环一位开发商告诉记者，春节前后一些项目的营销总监被迫离职，就是因为老板不满意像去年一样“花得多赚得少”，如北京一家老牌房企虽然2011年“以价换量”销售不错，但该房企主管营销的高层已在春节后离职。
上述项目负责人表示，其在2011年10月就选择了二手中介进行“联动合作”，但效果不佳，“今年广告投放会减少，会多举办些小活动把客户带到售楼处”他透露，至少在3月份前不会考虑再次降价。
多数大房企销售策略暂未调整
记者采访发现，目前除了大幅削减营销费用外，北京房企在营销变革上的大调整仍未出现。“以前快速的滚动销售在现在的市场情况下是无法实现了。”保利营销负责人表示，目前唯有按照市场的情况逐步出货，营销手段上除了更为灵活外，不会大调整。
而北京万科相关负责人则表示，今年销售方面仍将和集团保持一致，以快速出货为主，以购房者愿意接受的价格销售房屋；营销上不会有太大改变，而一些销售新渠道的拓展目前还在考虑中，尚未确定。今年万科在北京将有5个老盘和4个新盘入市，将继续其主流产品定位和快速周转的经营目标。
业内人士认为，以万科为代表的众多大房企的态度体现出龙头房企仍处于市场观望期，一方面这些房企年销售额仍同比实现了10%左右的增长，不需要像“生死存亡”边缘的绿城一般进行内部大调整。
高盛近期的一份报告指出，由于2月开发商认为降价策略见效减弱，对销量的刺激效果下降，短期内不大可能大举继续推行降价；大部分开发商尚未决定即将到来的二季度销售旺季时的定价策略。
-业内观点
改变营销模式无法解决问题
记者从高通智库了解到，房企销售模式的变革可能是为大规模促销着手，目前，房企已经为主动卖房做好准备，在银行信贷继续偏紧的情况下，销售回流资金自救已成为部分房企的共识，销售战法创新必然会带来房企推盘量的大增。
市场是由于政策造成的观望，销售模式的改革能有多大作用还未可知。
业内人士表示，房子毕竟不是快速消费品，销售模式
(中国网)
房产微博
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