《2007西安房产需求调查蓝皮书》新闻发布会于2007年5月16日（周三）14：30－16：30 在西安市唐城宾馆兰花厅举行，西安腾讯网将进行现场视频、图文直播，敬请关注。 [评论]
[视频]
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文字直播
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[主持人]
尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们、合作伙伴们、媒体朋友们，大家下午好!欢迎各位在百忙之中参与2007西安房地产需求蓝皮书新闻发布会的现场，我是陕西省电视台主持人杨洋，我非常荣幸在这里主持新闻发布会，目前西安的购房者有什么需求，根据需求打造什么产品，未来西安的房地产会有什么发展，网络媒体深入的和网民沟通，下来，将会给大家揭晓答案！
西安市国土资源局土地储备中心部长董毛宝！
腾讯网总编辑陈菊红女士！
中国信息协会调查业、北京大学市场与媒介研究中心副主任刘德寰教授！
还有三安传媒的总经理翟向青、西安腾讯网总经理宫涛先生、还有房地产业的各位朋友和媒体的朋友，对各位的光临表示感谢和欢迎！谢谢大家！首先有请董毛宝： [ 2007-05-16 14:51:45 ]
[董毛宝]各位专家，下午好！
非常高兴参加2007西安房地产需求蓝皮书的新闻发布会，近年来我市房地产快速发展，我们朝着国际化、现代化的大都市迈进，我们希望并鼓励房地产行业健康、有序的发展，更好的为西安市民服务，更加了解市民的需求，腾讯网的这个调查活动非常及时，西安腾讯网作为国内的知名门户网站，受到了网民们的欢迎和各界的广泛关注，此次腾讯网发起的2007西安房地产需求蓝皮书做的调研活动起了极大的反响，把握西安房地产现状有更大的参考价值。我希望这个报告会帮助西安的房地产行业的需求，对于大众的需求合理开发和定价，在增加本市利用率的同时，降低房屋的空置率。！
预祝2007西安房地产需求蓝皮书新闻发布会圆满成功。谢谢大家!
主持人：谢谢部长对2007西安房地产需求蓝皮书新闻发布会的支持。接下来有请腾讯网的总编辑陈菊红致词。
[陈菊红]：
西安国土资源局的领导、各位房地产界的朋友们，每位西安腾讯网的合作伙伴，大家下午好，感谢大家来参加2007西安房地产需求蓝皮书的新闻发布会，网络打破了地理界限，证明了天涯只是咫尺，在我们探讨网络无疆界的同时，在互联网全球化的同时，只有走进一个具体的区域，真正了解网民的生活，正因为这样的了解，西安腾讯网产生。西安腾讯网依托强大品牌，立足西安，致力于与为广大网民提供更加丰富的服务，开办一年的时间初具规模，还为当地的互联网提供服务，我们建立400多个楼盘业主的群。.这次2007西安房地产需求大调查的活动正是西安腾讯网针对本地用户的需求展开的大型调查，我再次感谢北京大学市场与媒介研究中心对本次活动进行全程监控，在保证活动公开公正的同时，一起聆听西安房友对家的真实需求。
再次我感谢各位对腾讯网帮助的伙伴，允许我对北京大学市场与媒介研究中心的专家表示感谢，对北京大学市场与媒介研究中心副主任刘德寰教授致以崇高的问候，正是因为的参与才使2007西安房地产需求蓝皮书得以发布。!
主持人：谢谢陈总，同时也相信西安腾讯网会更好的立足西安，为西安的网民提供更多的本土化的服务。
下来揭晓2007西安房地产需求蓝皮书的谜底。下面有请北京大学市场与媒介研究中心刘德寰教授解读本次结果。 [ 2007-05-16 15:01:45 ]
[刘德寰]：谢谢大家！
很高兴来到古城西安，这个调查大家都知道了是腾讯网的网友，18000多个样本。我先介绍一下它的分析结果：
首先介绍一下调查对象的基本情况：首先从年龄结构讲，这是非常年轻的群体，主要在20岁到40岁之间，是非常强力的购买群体。性别是男性多，文化程度上讲是高文化程度多，还有一块在收入上，应该说情况一般，年龄比较轻，各种收入段都有。
职业除了学生这个群体之外，还有很多群体是三资、民营、私营企业里，还有其他的群体。家庭人数上和全国的分布情况一致。
下面简单的介绍一下西安消费者的购房意向的情况。应该说65%的人是属于比较强的需求，这个需求群在近几年当中，西安体现的数值是不低的，但有很强的刚性特点。在年龄的分布上面，我们可以清楚的看到以20岁到50岁为主的群体，这是房地产消费的主流群体。他们所占的意向比例是最高的。
文化程度上看到文化程度越高购房越强烈。收入越高购房越强烈。发现商品房和经济适用房的需求是差不多的，这个和全国的其他市场基本一致。高档住房和二手房也是比较一致的。
在这里面，年龄上面体现出来的结果是越靠近40岁左右，需求商品房的比例越多，年龄大的群体和年轻群求经济适用房的程度比较高。女性需求商品房的意向明显高于男性，我们在楼盘上采用陪伴购物的方式，陪伴购物是看消费者怎么买房，如果售楼小姐和男士说的多，那么楼盘销售的不见得多好，如果和女士说，这个楼盘就销售的很好，基本原因是男性的思维理性，男性买房子的时候，前期的工作是男性做，男性把好了大方向，在后期看房的过程中，这个权利已经交给女性了，在买房的档次上面女性的说话权利是非常大的。 [ 2007-05-16 15:07:45 ]
另外也会发现，在群体当中已婚群体对商品房的需求更强烈。这是在婚姻状况上的特点。在教育程度上和收入上都体现收入越高、文化程度越高对商品房的需求越大，对别墅或者是高档的房子的需求越高，这是一个普遍的现状。
买房目的一个是改善住房条件，一个是为了结婚。因为现在是属于中国的房地产宏观调控时期，这个时期大家要注意对地产泡沫主要是炒房子的概念，从西安的情况看，这个需求极其刚性，西安用于投资的只占5%，远远低于北京，北京是10%，上海和杭州可以达到15到20%，这个比例是非常低的，现阶段西安的房地产市场是非常刚性的时期。
基本的年龄分布上的分析中，实际上也没有明显的哪一个群体在投资上的意向更强烈，在家庭收入比较高的群体中，用于投资的比较高一些，这是比较正常的现象。从选择区域的角度讲，西安有四个经济开发区，有两个经济开发区发现非常明显，一个占到21%样本的高新区，一个是以曲江为核心的雁塔，未央区离城比较近，需求也不低。包括政府北迁都会刺激这个地方的房地产发展。
女性的观点是非常重要的，在买房的过程中。刚才提到的这三个区的编号女性都多与男性，在年龄上面没有体现出极其明显的规律，在25到45岁之间，对这几个区域的需求更强烈，对这几个区域的发展是比较有好处的，并不是其他的地方不好，从现在的调查结果看，这一块需求方面比较旺盛。
包括在文化程度上、收入上都体现出了刚才的特点。
从期房和现房的角度讲，大家还是偏好现房，这和全国的比例差不多，都是一致的。在消费者考虑购房的因素中，这里面有几块要注意：在因素中看起来是比较多的组合，在这一块可以发现，在西安还是要注意，对于房地产发展来讲，国土资源局的领导也说了，要关注民生，要注意健康的发展。西安的消费者对升值潜力的关注是我见到的数据里面最低的，对实在的价格、物业等等的关注是比较高的。也就是说在西安的现阶段的房地产商场还是偏理性，炒的概念不强。同时也发现价值提升，高附加值的因素当中，比如像户型、搂型的关注率远远地域北京、上海、广州，这是发展中级阶段的一个特征。
同时，我们对西安的房地产市场、群体进行了楼均类分析，我们惊喜的发现西安房地产消费市场20%的群体是强力消费群，我记忆在重庆达到10%，北京是27%，但是西安有20%的强力消费群体，如果考虑白领消费群的整合，白领和强力消费群占到西安消费市场的一半。
从计算过程中看，有一个表格，我们详细的解答各个阶段的特征：一个是弱购买力群体，这个群体收入低、承受的价格也低，主要是为了孩子结婚购房，这一块的需求是偏重经济适用房和二手房。
另一个群体是白领群体，这些人的收入处于一般状况，文化程度比较高，他们接受的价格比弱群体高得多，总价在40万内，购房的面积也考虑一般，120左右。也是以改善居住条件为主。
还有弱经济群体，刚刚参加工作，能承受的价格比较低，这个在全国各地都是差不多，主要的目的是结婚，这样买小房子是他们非常重要的需求，便宜、房子小，首付低。
第四个群体是未婚的白领群体，他们在购房的时候和前面讲的已婚的白领群体非常接近，只是说在购房目的上更多的强调结婚，改善住房条件也是一个因素，年龄比较轻，家庭收入会好一点。
另一个群体是强力购买群，大家可以看到他们主要的职业特征是三资、私营、民营的职员，他们的年龄不是很大，已婚比例不高，能接受的价格和购房的总价和面积会远远超过其他群体，这个群体中有三个主要的购房目的，一个是改善住房条件，有一部分是结婚，还有一部分是投资，在西安用于投资的房地产群体仅限于强力消费群体中，这些人的家庭收入是比较高的。这个收入承受房价的能力也比较高。接下来对这些因素进行了排序，得出了几个有意思的结论：在里面比较有用的一个是，对于未婚群体来说比已婚群体更重视车位，对房子和车子这两个东西的需求几乎是并列的，这是地产商开发过程中要注意的结果。另一个已婚群体关注物业、开发商、产权问题，已婚群体比未婚群体要理性，但是未婚群体购房意识比较强烈。从付款方式和价格上来讲，大家接受的平均价格是3000以下，总价在40万内。
在分期付款和一次性付款当中，一次性付款的比例在下降，全国的趋势都是在下降，大家选择分期付款的比例增加。从购房时考虑得最首要的因素中，有两个因素并行，一个是每平米的价格，一个是总价，这两个因素是人们在考虑中非常关注的点，实际上对房子的最基本的需求中。PPT没有办法把这个放出来，地产商关注这个报告的时候，这个表是非常关键的，这个是市场细分表，每个地产商可以在这个表中找到你的楼盘的基本特征，这个表格是在整个市场细分当中最关键的地方，每个楼盘的情况不一样，要找准确你的需求群体。这在蓝皮书里面有详细的说明，包括结论的特点。
从房屋总价上来讲，大概也可以看到，40万以上的房屋有15%左右的人，这个消费力也是不低的，这是一个很重要的结果，主体还是在20到40万之间，大约占到一半。
能接受的首付款的情况跟全国的比例差不多。能承受的每平方米的价格，大家知道任何人在填写问卷的时候不可能把真正可以接受的价格填写出来，都希望低一点，如果有浮动的话，基本上可以看到和西安房地产发展的走势非常接近，大家要注意这个表格要往低看，比实际的结果要低，至少要低500块钱左右。这个结果如果上浮500的话，在高新、曲江这一代的价格是明显的，有很大的群体支持。
从面积上来讲，国家有一个规定是90平米，大家在需求上远远超过这个规定，很大一部分是超过90平米，这个情况跟全国的也一致。接下来我们把全国在房地产市场的图拿出来，这是全国普遍的一张图，这对地产商发布营销广告中是非常有用的，无论在什么地方购房能力受制于几个因素：社会经济地位越高，购房越强，社会经济地位越高，价格越关注，对地产商的运销运作并不是很重要，最重要的两个，尤其在西安房地产未来发展中有两个非常关键的因素：从楼盘特征讲，如果你开发的楼盘是本地的高档楼盘、高档社区，人们关注的是什么？你讲这个地方交通很好，地段很好，我的建筑质量好，这些话等于白说，对于消费者来讲，你既然是高档住宅，这些都是一个前提，最关键的楼型、户型和容积率，我今天和昨天大概看了一下西安的地产楼盘的情况，我发现可能在高档楼盘中对容积率的关注是比较弱，比北京、上海、广州要低，返过来是经济适用房还谈楼型、户型、容积率，首先是关注建筑质量怎么样，有没有车位，地段到底远不远、上班方便不方便等等，大家要注意在整个营销推广的过程中，在广告中不要把话说错了。
如果是一个高档楼盘，你这时候说我的物业很好，配套设施很齐全，也等于白说，只要是高档楼盘这些都是前提，最关注的是周边环境，举几个例子：为什么北京的中关村房价最坚挺、房价最高，因为那里有中国最好的小学，最好的中学，同样在大雁塔那一带的房价应该是很坚挺的，我对西安市场并不是很了解，我从感知上觉得那个地方一定会很坚定。高档社区环境要特别重视，买房子实际对高档小区来讲，买的是环境。当然因为这一张图已经讲过很多次，这张图曾经被地产商任志强解读为穷人区和富人区。[ 2007-05-16 15:17:45 ]
首要的治安，接下来是买菜方便吗，看病方便吗，配套和物业是人们关注的核心问题。接下来对住房的结构、功能的需求，这一块在报告中占了很大的篇幅，大家可以发现人们对高层的板楼和普通的楼房比较喜欢，对塔楼的需求还是弱一些。从年龄上看出的特点，可以看到年级大的人希望普通楼房，年龄越轻，人们的需求越分散。
大家还是比较喜欢平层，复式和撮层是年轻人喜欢的一个特点。在一块在开发上需要注意，这是人的心理需求。从户型上来讲，一般希望是三室的比较多，二、三室是比较常见的，从厅的角度讲，更多人喜欢两厅，在装修上，简装、毛坯房的比较多，总的情况没有太大差异。
对于房间的功能需求上，我们这里包括了客厅、餐厅、孩子房子、父母的房子、门厅、衣帽间、个人住房等等，这一块的分析上，大家可以看到明显有两大类，这个分析上我们采用的是因子分析，一个是保证生活的基本功能，客厅、餐厅、孩子的房子、父母的房子是基本的需求，娱乐室、健身房、书房是提高生活质量的，这个线我需要解释一下，这是一条回归线，另外一个大家要注意，从得分选值上讲，在这个情况下，分析的结果是跟回归线展示的情况是反的，基本功能需求是年轻人对它的需求强烈，看起来是正的，年级越大是反的。收入越高越强烈，人口多的越强烈，男性对这一块更加关注。延展功能这一块也是，内容报告中都有。
对小区的配套设施和物业的认知，在物业和配套的分析中，我们可以看到实际上人们对基本的需求认为重要的比例很高，对于延展性的需求，像会馆、餐饮、娱乐的需求相对来说不是很普及，各种各样的消费者不一样。在分析中出现了两大类：一个是基础配套的重要程度，一个是等于高档配套的重要程度的分析。这个分析当中，我们实际上非常细致的把年龄、性别、文化程度、职业做了一个详细的分析，由于内容太多，大家可以拿回这个报告自己看，这一块的内容非常细致。
在物业的研究当中我们也会发现，它也有两大类：一个是基础的物业，一个是属于比较高档的物业，也是两大类。在发展趋势上也会随着不同人体特征的情况发生非常大的变化，这是物业配套方面的结果。
接下来我们特别的用一道题目问车位，车位在全国范围内都是非常重要的问题，年轻人对这一块的需求是非常旺盛的，文化程度高、收入高、住房档次高对这一块的需求都非常明显，地产商在建房中都要非常关注这一点。
接下来，我们看一下现在在西安的房地产消费市场上，人们对信息获取渠道这一块，它延续了这几年来，刚才陈总讲到，因为互联网的发展改变了媒介的形态，大家都知道原来是平面媒体比较多，地产商的广告在平面媒体比较多，现在已经明显的发现互联网大副度崛起，大家对报纸的偏好不会占得太低，互联网的比例是非常高的，当然里面还有非常细致的结论，包括各个年龄段的群体、文化程度的群体，尤其在地产消费中互联网占的程度大幅增长，尤其是文化程度高、年轻群体中，他们对互联网的偏好是非常强烈的。
我想简单的总结一下这个报告的基本结论：
第一个，应该说年轻化和知识化是购房者趋势的一个特征，而且在家庭收入和个人收入上，实际上消费群处于小白领这个概念比较明显，大家会发现个人说个人的月收入在2999以下，这个时候你可以上浮一档，在北京收入4000的人比较多，上浮一档就是5000多。
接下来，在准备购房的人群和打算购房当中，这个需求很旺盛，在整个的西安市场，有三分之二的人需要购房。3000元一平米大家相对来说都可以接受。以3000为浮动的话，我没有查西安的地产均价，估计也就是不到4000，实际上这个值跟人们的需求点基本结合，现在的情况没有出现太大的偏差。剩下的基本买房的特征上讲，钱少的人希望买一个便宜的、房子小一点的，目的是结婚。稍微收入高一点，能够接受的价格就高。也希望要特别注意，这里有20%的人是强力购买群，他们需要的房子面积大，环境要好。
接下来还有一个重要的结论，报纸和网络成为人们获取地产信息的主要渠道。
谢谢大家！[ 2007-05-16 15:36:41 ]
[主持人]：刘教授请留步，看下面的朋友有没有向刘教授提问的，有的话请举手示意。
[提问1]：调查的时间在什么时候？
[刘德寰]：2007年的3月份开始的，4月底结束的，数据分析结束的。
[提问2]：刘教授您好！我是西安当代女报的编辑，您在北京和上海都做过调查，您觉得西安房地产市场有什么样的特点？
[刘德寰]：一般来说我很少对各地的地产趋势在这种报告会上做预测和说明，我的感觉，从地产商来讲，这个时候比较好的，在西安。从质控上来讲，他们这边做了详细的筛选。
[宫涛]：包括西安腾讯网通过区域定位技术提供各种服务，本次调查中我们花了一个月的时间，讲到高新区是购房第一位，雁塔是第二位，下面可以看到其他地区。
[主持人]：还有哪位有问题吗？时间比较有限，再次感谢我们的刘教授！各位来宾，接下来我们进行今天非常期待的一个环节，就是现场抽奖的一个环节。我们要进行的是名片抽奖，没有把名片放到抽奖箱中的尽快把自己的名片放到抽奖箱中。首先我们将要有请腾讯网的总编辑陈菊红先生抽出西安腾讯网10万广告大奖，大家都有机会看看10万广告大奖花落谁家。
[陈菊红]：陕西世华置业有限公司。
[主持人]：非常幸运的把唯一西安腾讯网的10万广告大奖拿走了。谈一下您的获奖感言。
[陕西世华置业有限公司代表]：没有想到有这么大的一个惊喜。
[主持人]：邀请我们的陈总把大奖颁发给这位男士。接下来还是让大家非常激动人心的大奖，有请西安三安传媒总经理翟向青女士。
[翟向青]：非常感谢各位专家、老师，今天有幸邀请西安市的房地产精英来到这里，希望大家多提宝贵意见，我们会以更专业的服务提供给大家。下来我宣布下一个得奖的嘉宾：上海绿地集团田辉。
[主持人]：拿走了我们的大奖要讲几句了。
[田辉]：感谢西安腾讯网、三安传媒给我们这样的大奖。
[主持人]：在这里也相信在座的各位、房地产的同仁一定会和腾讯网、三安传媒共筑辉煌。
到这里，2007西安房地产需求蓝皮书新闻发布会到此结束，希望大家继续支持西安腾讯网和三安传媒。再次感谢大家的光临！
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