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房地产价涨量跌是危险信号 国土部建议调控
http://xian.QQ.com  2009年10月13日08:52   南方网   
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住房和城乡建设部、国土资源部等房地产调控部门纷纷通过不同形式,就当前房地产市场形势,发出自己的声音。

10月9日,国土部智囊机构中国土地勘测规划院则发布了一篇题为“房地产行业价涨量跌现象探析”,指出9月份以来出现的“价涨量跌”问题可能是个危险的信号,没有实体经济复苏和适当的调控政策应对,房地产行业会走向一个更危险的极端。

而住建部日前也全文发表了一篇该部部长姜伟新的署名文章,姜伟新指出必须建立分层次供应的住房体系,鼓励自住型和改善型住房需求,抑制不合理住房需求。

危险的信号

较之2008年出现的“价涨量跌”现象,上述国土部土地勘测院发布的“房地产行业价涨量跌现象探析”(以下简称“报告”)中指出,2009年6月份之后出现的全国性“价涨量跌”现象,是一个危险的信号。

上述“报告”中指出,6月份以后国内房价以每个月环比1%的递增速度增长,但是交易面积却逐月大幅度下降——6月份全国房屋销售面积接近1亿平方米,而7月份就下降到了8000万平方米以下。

“报告”中认为,今年4月份以后的房地产市场复苏是国内扩大内需等政策刺激下造成的。尤其是企业贷款增加,而又不投入生产性领域,转而将资金投向房地产市场寻求高利益回报。社会投资者在国企资金等流动性资金的带领下,也都纷纷介入房地产市场,形成了今年6月份为高峰的一轮房地产市场上升。

但是,这种上升的持续性比较差,仅仅是在3个月之后,也就是7月份开始就呈现了全面下跌的态势。

中国房地产和住宅研究会副会长顾云昌9日在易居克尔瑞“2009三季度企业销售情况报告”会上指出,9月份和10月份的行情仍旧会持续7-8月份的走势,但是房价明显已经成为交易量的杀伤器。

易居克尔瑞发布的研究报告称,根据房地产公司销售20强研究的报告结果,房价已经成为各主要房地产上市公司销售量下降的主要原因。

对比7月份克尔瑞发布的上半年房地产企业销售20强报告可以看出,今年第三季度房屋销售数据出现了微妙的变化。销售冠军万科从第一的位子上掉下来,一向以大盘、低价著称的恒大地产则快速上升。

万科的排位变化尤其值得人们关注。其第三季度销售金额为120.8亿元,销售面积122.57万平方米,分别位于第二和第四。而在上半年的报告中,万科各项指标都处于第一。

今年上半年,万科销售房屋平均单价约是8819元/平方米,而第三季度的平均房价就达到了9855元/平方米,房价上涨10.5%;今年上半年单价销售最低的世纪金源集团,销售单价是3346元/平方米,而今年第三季度的销售房价就达到了3712元/平方米。虽然绝对单价仍然很低,但是较之上半年的销售单价则上涨了10.8%。

而第三季度以123.30亿元的销售业绩快速蹿升到第一位的恒大地产,对比其上半年和第三季度的销售单价变化,却有另外一个意思:记者综合计算后发现,恒大地产今年上半年销售单价是5318元/平方米,第三季度销售单价是5353元/平方米,仅涨价0.6%。

中国房地产测评中心主任龙胜平说,恒大跃升房地产企业20强销售第一,说明了以上市和扩大销售额为目的的销售策略,跑赢了以单个项目利润为追求的模式。

“报告”也指出,土地购置面积和开工面积大幅度下降,导致了房屋供应量减少,如果没有相应的调控政策出台,则房价在严重偏向卖方市场的情况下很难下降,而国内房地产市场也将维持这个“价涨量跌”的趋势。

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