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评论员大林:买房不用怕贷款 按揭越多越划算
http://xian.QQ.com  2010年01月06日11:07   腾讯大秦网    评论0

大秦网导读:现今,买房的压力越来越大,而房价的下跌又遥遥无期,如果无法反抗,那么我们需要学会适应,如何抵御房价上涨并且还能盈利,我们特别邀请了经济评论家,为大家分析……

新的一年终于到来,楼市的火爆状态在可预计的情况下将继续上涨,只是根据最新的国家政策有可能适当降低上涨速度。只是这些政策都还远远不能降温楼市的行情。由于一线城市北京上海等一般住宅房价趋于饱和。2线大城市例如西安等地将有可能面临热钱的集中流入,从而掀起新一轮房价上涨的高潮。

高房价的主要消费基础人群80后一代,将要继续面对高房价冲击。有句话说的很好,如果我们不能反抗,那么就要去学会适应。

现在很多80后年轻人都面临的最大问题是房价总值过高而不敢贷款按揭买房,害怕过高的还款压力对生活造成的巨大负担。其实,这种观念是比较错误。主要还是受到传统价值观念的影响,没有对新商品经济市场拥有正确的认识。为什么在房价疯涨的情况下仍然还有大批热钱持续不断的滚动投资,我这里给大家算几个简单的经济账,希望对年轻的买房者有所帮助。

首先:我们为什么要买房,无非2种情况,投资、保值。(自住房属于保值的一种)

保值:除了我们需要自己居住以外,房产仍然是现阶段最佳的保值手段之一,除了不断上涨的房价来抵消每年持续增加的通胀压力以外,未来的拆补等遇到的情况还可以对购置新房进行巨大的补助。

举个很简单的例子,10年前西安房价不过1000~2000之间,你有20万存款用来按揭购房(100平)。10年后的今天,20万如果还在银行(按6%的利率),你几乎没赚到多少钱,相反还承受了巨大的损失,10年的通胀损失远大于利率的盈利。但是如果当年按揭购房,那么你现在除了拥有一套60万(100平)的老房,在银行中仍然还会保留数万的储蓄。老房无论是拆迁还是出售,都将会有盈余。也就说说你的自住房不但帮你抵御了10年来的通货膨胀,还帮你赚到了一部分盈余。

投资:说到投资我不得不先提一下,社会的发展,适度的持续膨胀是经济发展的规律,是社会要前进发展所无法避免的情况,因此,在持续通胀的压力下,投资才显得更加的重要。虽然现在社会有很多高回报的各种投资方式,但是无疑高回报意味着高风险,就一般市民的风险承受能力来说,这些风险所产生的损失都是无法承受的。例如股市基金等金融产品,由于国内的现实原因,市场的涨跌对一般市民来说,几乎是无法预测的,风险极大。

为什么说房产的投资是比较稳健的投资方式,其实很简单,只要每年的房产增值幅度超过银行利率,就是投资盈利,房产增值越多则盈利越多。而当前的现实情况是房产的年增值速度都在最少20%以上,30%~50%甚至也屡见不鲜。而由于政府调控的关系,银行每增加0.5%的利率都是很缓慢的一个过程。虽然近2年的银行利率不断上涨,甚至有1.5%的暴增,但是7%不到的按揭利率与房产的增值速度仍然是无法相提并论的,这也就是为什么有大量的投资热钱敢于涌入房产行业。

社会通货膨胀的情况下作什么最划算,那就是跟银行借钱了,并且是贷款也多越划算。就拿西安09年的房产投资举个例子。西安09年一年,房产均价从5000多涨到6000多,上涨幅度是20%,而09年的按揭利率几乎涨幅不到2%,中间相差10倍。如果年初按揭70万(个人首付30W)买了200平的2套房产,那么年底房产增值的利润是20万,而给银行的利息不过5万(按7%计算)中间净赚了15W,你的投资回报率是50%(30万比15万)

这个算法其实是很宽裕的。实际盈利则比这个还要多。而贷款越多,净利润越大。不过这里有个建议,自住房不说,如果购房以投资为一部分目的的话,要优先选择市中心商业区等高增值潜力地区。不但盈利后出手快捷,另外高昂的租金和更加容易的租赁可以极大的缓解还款压力。说到这里可能大家会提出,中心地带的超出平均值的高额房价会给自己造成更大的压力。其实不然,从上面的分析可以看出来,即便房价总额会很高,但是由于按揭的原因,大部分房价资金转嫁到了银行头上,而我们只要肯定房产年增值的速度超过按揭利率7%以上,那么贷款额度越大,盈利就越多。

并且即使1~2年后因为一些原因无法继续按揭,不但出售房产可以抵消银行贷款,还能有这几年的投资增值盈利。购房自住在卖出的同时还能节省数年来大笔租房开销,这些也可以视为盈利的一部分。最后已有房产还能抵御未来的房产增值,把房产的上涨压力转化成为盈利动力,一出一进,隐形盈利也会大增。

所以说,需要买房的年轻人无论是自住还是投资,要转变投资的观念,在可以预计未来社会宏观发展持续通胀,并且不会持续负增长的情况下。可以大胆的在住房上投资,不用过于害怕贷款的压力,在有能力的情况下,尽量的增加贷款的额度,不但能抵御通胀压力,还能增加营收。

腾讯大秦网特约评论员大林

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