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一个80后女生看房地产那些事儿
http://xian.QQ.com  2010年02月08日15:46   腾讯论坛    评论0
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2008年在金融危机最深重的时候我毕业了,可以说一年来看着房地产市场从“不景气”到所谓“复苏”,不由得想说两句。

我不是专家,也不是什么富二代,有很多人会奇怪一个女生对这个房子的事有什么好关心的,关心的人应该是那些男生,或者说是准新郎的父母们。可是在不断地观察身边的人之后,我发现原来我是真正有这个话语权的人,一来大学里我辅修的专业是房地产,实习的公司是房地产公司,二来偶爸爸从事建筑行业已经20多年的,三来我的表姐毕业后已经从事多年的室内装潢设计工作,四来我的姐夫从事的是工程监理。所以说,我相信自己是最有代表性的,来剖析房地产这个行业的民间样本。

其实在12月银行们收紧房贷的时候,我就已经预测了房地产2010年的走势以及中央调控的结果。在14号之前,我的预测被很多人看来很好笑,甚至有人认为我吹牛,但是14号之后,我再一次被证明——猜对了!

房地产到底是怎么一回事,浅白一点,为什么房价越来越高,让我来和你说一说。

1、土地指标。

是专家都会在不停地说土地越来越少,资源稀缺,物以稀为贵,所以房价的走势必然上升。可是他们为什么不说说其他的事呢?大家都知道土地指标这个东西,国家为了农保地所以进行土地开发的是有限额的,而限额的分配对每个下面的省市乡镇,甚至村都有至关重要的影响。任何招商引资都要被问及厂房、优惠政策等等,但是土地的审批就成了一大问题。于是引发一个问题,僧多粥少怎么办?

买卖土地指标!以前去上海,有些人动不动就以自身高贵来自居,现在想想真的很可悲。为什么会突然冒出这么一句话,是因为他们花着别人的土地指标,却还在那里叫嚣。碳排放指标可以买卖,同样土地指标也可以买卖,包括林地指标。于是导致了一个很有意思的结果,像上海这样的城市,房子越建越多,而西部某些地区因为卖了指标,于是不能进行土地交易,自然不能招商引资。举个简单的例子:城市需要用地可是没有土地指标,于是向农村买,而农村的老百姓要建房了,没有土地指标,婚丧嫁娶没戏,于是被迫只能到城市去买房,最后城市人越来越多,房价自然越来越高。

2、买的没有卖的精。

很多专家动不动就说要和开发商拟定什么条款保护自己的权益,可是实际操作呢?我们买房子的都是个人与开发商打交道,可以说鸡蛋碰石头。所有都是标准合同,谁敢说改,开发商就不会卖给他,老百姓只能选择要么接受要么就走。

现在的房子买卖都是期房,很少有现房,而二手房交易还处于比较缓慢的阶段。期房就面对一个违约的问题,房地产商可以单方面违约,因为房价高涨他赚得肯定比赔的多。我自己给很多人看过房子,可是总结下来有这样几个特点。

一买房看房的女的比男的多。

可以说女士买房大队的主流人群,付钱的普遍是男性,而拍板的基本上都是女性。开发商看准的就是这点,感性的消费者本身被煽动就比较容易。什么已经卖了多少了,还剩下多少都会触动她们的神经。可是有多少人仔细去观察房子本身的条件和质量,冲动真的魔鬼!这时候男士最好顶住气,撒娇、发嗲、上吊、玩命都是没用的,看看你们的墙体、下水道、地板,特别是什么精装修房,太多的猫腻,就像一个烂疮女人花了一大笔钱来刷脸墙。

二房子不是没有,而是你买不起。

有一段时间被人拉去看房子当顾问,一天单单红包就能收到3个多0,被同学说成是周末最好的外快,风光又轻松。可是看下来,我就一个感觉,没有120平米以下的。国家很有意思,一方面和我们说要鼓励经济适用房,一方面却没有任何限制性规定或者说优惠引导措施,放任自由。

举个简单点的例子:我看的房子有复式楼、小高层、联排房等等,很少看到小户型!有的真的能称豪宅,动不动就三四百平,可是需求真的是这些吗?我和老爸在一个周末把上市销售的宣传册拿回来,仔细计算了一下,单单有的豪宅一分为三,就可以解决一半的需求。为什么开发商不作小户型?很简单,减少户数,就是减少供应量,物以稀为贵,涨价!就是一个字,钱!国家说鼓励小户型经济适用房,可是他管不住开发商的实际行动,国家不能干预产业自身发展,但是可以提出鼓励政策引导,例如优惠和补贴,可是我没有看到。

买不起的还有一个原因是二八定理。

说实话真正买房子来住的人真的很少,投资的太多。于是就很容易形成百分之二十的人把资金投入到百分之八十房子里。纵观上海楼市,你觉得有多少上海本地人在住,大量的外资涌入,或者说是大量的外地人在“消费”上海的房子。我这里不是单单指外地人推高房价,而是指外地人买房再“返租”给买不起房的本地人,钱放在银行里的利息还不如房租和房屋本身涨价快,所以为什么不买房呢?顺带问一句,上海的官员他们能不能公开自己的财产,说明一下到底有多少房产在他们的名下,或者说,全中国的国企高管和高管都应该晒一晒。

举个我朋友的例子:2008年金融危机最深重的时候,他向我们借了钱,去买了两套房子,都是首付,进过一年之后,一套房子卖了赚了房价,不但还了我们的钱,顺带把另一套房子剩余贷款给还上了。可谓空手套白狼,一套房子就这样白白赚到了。

3、从来是需求就没有刚性。

“刚性需求”是被某某专家给编撰出来的,说实话,如果我爸想赚这个外快的话,估计我们家现在还不至于住在爷爷留下来的老屋里。为什么不愿意干这些事,一来没这个心机去和房地产商斗法,二来我爸心气高不屑。这一点上,老妈和我异常坚定地选择和老爸统一战线。中国人传统就是买房(建房)娶媳妇,这个祖祖辈辈的老风俗了,我觉得想改是改不了的。我从来不觉得中国缺房子,只是人家房地产商不卖罢了。同时我想问问国家为什么不能强制执行一下?农地荒了国家管,那么房子空置为什么国家就视而不见听而不闻?为什么?

与其说丈母娘需求,还不如说是广告轰炸!产业经济学里有很重要的门槛就叫“广告效应”,央视已经给《蜗居》做了多少软广告,同时就像一根绳子一样掐着我们的喉咙说,看看上海的房子,看看现在没有房子的悲剧!!我同学是学金融工程的,前几天我们一起吃饭,他说他闲来无聊编了一个公式,就是看看央视播《蜗居》的新闻和房地产新闻的关联度,结果可想而知,央视越说房子的事,房价越涨!房地产商就是逆向思维,你越谴责,说明现在的需求越大,这不是正和我意,免费广告吗?

4、房子不单单是房子!

很多人都在说房子的事,可是为什么不说房子背后的事?上海、深圳、天津都出过买房子办户口的往事,其实所有的房子问题根源都在于户口!孩子上学要户口,医疗保险要户口,就连考个什么地方公务员也要户口?户口背后说明了福利,而这福利才是人们买房子的真正原因。

很多所谓经济学家,很喜欢举一个例子,中国老太太和美国老太太的买房经,当时我给某些领导上课的时候,他们拿这个例子来“教育”我,然后搬出某某社科院院士的话,“全部人买房子是不现实的,租房才是最合理的方式”。可是我一句话就把他驳倒,“请问美国的金融危机是什么引起的,两房到底是怎么回事?”美国的社保是可以流通的,中国还没有,美国有失业救济金,中国没有,你凭什么要拿到一起去比较?

农民工为什么进城打工,从克里克定理来说这是必然的社会规律!于是他们要求农民工子弟学校,于是当地政府紧接着又要忙活,这根本原因不过是因为老百姓想过的更好,进城!换个身份,给孩子一个高台阶,不一样的出身,不一样的未来。于是买房子成了他们转换身份的一种最直接的方式。

5、房地产不过是一种工具。

年末很多农民工开始讨薪,我和老爸看新闻已经见怪不怪了,老妈的一句话点醒了一个问题,“奇怪了,为什么都是建房子的农民工在讨薪?”然后又飘出一个看似无关的问题,上海土石方车撞死撞伤人的事,老爸当下就说作孽。我很喜欢看新闻,自己专业就是学宏观的,所以喜欢关联思维。年末房地产公司捂盘惜售,同时要还银行的高额贷款(说实话,银行是两边吃的主,一边给房地产商贷款赚利息,一边吃房奴的房贷利息钱,金融高管~~),他肯定资金周转不灵,自然不能得罪银行,柿子就挑软的捏,农民工没有背景,不欺负他们欺负谁!大家可以看看最后通过政府部门的调解,都是打了8折多的工资,农民工按了手印就算宣告结案了。不知道那欠银行不知多少钱的开发商,对那两折杯水车薪的辛苦钱,也贪婪到这种地步。土石方车是按趟来计费的,看看他们都驶向哪里,想都不用想,建筑工地!房地产商看现在大好商机,他不快点把地基个搭起来,赶上预售期房的好时机,不赚个房地产大红趋势他才傻。看似毫不相关的两个问题,其实真正原因不过是都归结在房地产。

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