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高房价根子在地方政府 宽松信贷政策是推手
http://xian.QQ.com  2010年03月04日03:14   华商网-华商报  胡晓军 刘雪涛  评论0
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高房价根子在地方政府 宽松信贷政策是推手

2月25日,西安市民在灞河拦水坝前钓鱼,岸边的新楼拔地而起 本报记者 苗波摄

西安的王先生又一次后悔了。“1月份,我看了城东一家楼盘的房子,5200元/平方米,当时犹豫了一下,没买。等过完年想买的时候,涨到了6000元。”他痛心得直拍大腿。而在3年前,他看中的临近的楼盘售价才每平方米3000元。“真是弄不明白了,房价怎么越调控越高呢?到底咋样房价才能降下来?”王先生很是纳闷。

问病因

易宪容:高房价根子在地方政府

上周,国家统计局披露,2009年全国70个大中城市房价上涨1.5%。该数字披露后引发不断质疑。全国人大财经委副主任委员尹中卿就此表示,老百姓感觉要远远高于这个,实际部分城市的房价几近翻番。

那么,房价是咋样“高”起来的?

观点一:土地价格过高和需求旺盛

“现在市场有问题的、房价偏高的是普通商品房,而不是高档房。普通商品房涉及的人数最多,出了问题影响也最大。”陕西省房地产研究会会长王圣学近日接受记者采访时表示,房价过高是因为以下原因:一是土地价格过高。在房价的构成中,土地价格占了相当大的比例。二是需求旺盛,刚性需求大,投资和投机也占很大比例。三是房地产行业仍然处于上升时期,仍然可能涨价。

观点二:过度宽松的信贷和税收政策

中国社科院金融发展室主任易宪容认为,高房价最直接的推手是国家过度宽松的信贷政策和优惠的税收政策。

“房价上涨与银行的金融支持密切相关,特别是房价短期内快速飙升,基本上都是银行金融支持的结果。”易宪容告诉记者,随着国内房价快速上涨,银行在房地产市场的竞争进一步加剧,各家银行为了争夺市场份额,让大量的银行信贷资金流入房地产市场。就目前中国房地产市场情况来看,与日本及其他国家房地产市场泡沫崩溃前的情况十分相似,即银行信贷快速扩张使得银行资金高度向房地产市场聚集,从而推高了国内房价上涨、吹大了国内房地产市场的泡沫。

观点三:地方政府支持了坚挺的房价

不过易宪容认为,推高房价的根子在各地政府。“高房价最坚定也是最有力的支撑者是各地政府。”易宪容认为,政府通过手中所掌握的土地垄断、政策指引及舆论导向,支持了坚挺的房价,制造了房地产价格只涨不跌的价格预期,使得整个房地产市场行为扭曲。

开处方

打击房地产炒作与投机

针对不断攀高的房价,我国不断加强调控,自去年12月开始,密集出台一系列房地产调控政策,今年1月又出了“国11条”,春节后,北京、上海、广州、深圳等城市又纷纷出台配套政策。受此影响,全国楼市普遍遭遇“春寒”成交低迷。温家宝总理上周也表态“在任内有决心管好房价”。

即便如此,房价依然稳步攀升。为什么房价不给政策面子,越调控越高呢?“政策发挥效用需要有个过程,这个过程大概是1年时间,不可能立马把房价降下来。”王圣学认为,如果房价继续上涨的话,国家还需要出台新的政策。

他认为,控制房价的一个重要方面,就是控制土地价格。“要出台更为严格的土地政策,不是说不能卖地,而是要改变政府财政对土地、对房地产的依赖。”他告诉记者,目前西安市土地供应量很充足,但土地价格也相当高,所以,如果政府真的想调控房价的话,首先应加强监管,将土地价格降下来。“但问题是,很多地方政府政策执行力大打折扣。解决高房价问题,首要的应该是加强政府执行力,这才是核心问题,别的都是馊主意。政府不是无可作为,而是有办法的。”他说。

易宪容则认为,只要信贷政策和税收政策收紧或者取消,房价自然会下降。“炒作与投机是目前房价疯涨的重要原因。房地产商不仅参与其中做庄操纵,而且在房价的垄断与操纵中随时合谋哄抬房价,以便掠夺敛聚社会财富。”因此,要抑制房价疯涨,首当其冲的是打击房地产炒作与投机,不仅要通过课以重税来禁止,还要追究那些纵容这种行为的地方官员的责任。

陕西建祥置业总经理李连源对西安房地产市场有近20年的研究,他认为:“去年,国家出台政策刺激房地产市场,房贷利率实行7折优惠,但现在不少银行都改成了8.5折。这对于购买首套住房的消费者来说无异是沉重的打击。国家的政策要保证连续性和区别对待,不应该抑制市民的刚性需求,而应该下大力气抑制二套房贷,这样才能从根本上遏制高房价。要将购买二套房的首付提高到60%以上甚至更高,住房利率不仅不予优惠,还应该提高,这样才能从根本上抑制投资性住房。”

大力建设公共租赁房

房价越来越高,让西安的王先生很无奈。“买不起房,租房总可以吧!”可是他发现,房租也是水涨船高。“要是政府能多提供一些保障房,也不错啊!”他憧憬着。“廉租房、经适房、限价房,都属于保障房的范畴。”王圣学认为,房地产市场作为一种竞争化市场,可以市场化,但不能完全交给市场,尤其是保障房,政府应该负起责任,继续加快保障房建设,给符合条件的人群吃颗定心丸,但同样也得有个过程。“保障性住房严重不足,中低收入阶层的住房问题才凸显出来了。”住建部中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。

保障性住房也引起过争议,著名经济学家茅于轼就建议“取消经适房”,认为其“既不公平又低效率”。“如果房价下来了,经适房自然就消失了。”易宪容认为,在目前高房价的情况下,经济适用房是一种短期内平抑过高房价的手段。现在取消经济适用房,不仅不利于中低收入居民的住房条件改善,也容易增加居民住房消费负担而推高房价,制造房地产泡沫。

就连一直力挺住房市场化改革的北京市华远集团总裁任志强也表示:“我们一直呼吁买不起房子的人怎么办?穷人怎么办?低收入人群怎么办?应该由政府买单。”

然而,陕西建祥置业总经理李连源坚持认为:“政府应该下大力气建设公共租赁房和廉租房,让近年来备受广大市民诟病的经济适用房退出市场。看看西安的一些经适房小区,不少业主都是一些开着高档车的人。在西安高新区,前些年还出现了经适房里建别墅的稀奇事。”

能否征“物业税”遏制房价

怎样才能打击高房价呢?目前,“征收物业税、取消预售制度”成为很多业内人士的一致呼声。“只要制度设计得合理公平就可以征收。”易宪容认为,房地产税费偏低使得房地产市场投机炒作十分严重,房价快速上涨,不少居民购买住房后空置十分严重,因此,开征物业税不仅势在必行,而且对国内房地产业来说是一个全面多赢的事情。特别是对房地产炒作较为严重的地方,通过开征物业税,让炒房者颗粒无收或少收,那么房价一定会回落到真实的市场价格上来,房地产市场的泡沫也会自然消退。“国家要想从根本上抑制房价过快上涨,就要从供求问题入手,因为房价的上涨下跌是市场说了算,不是靠调控就能降下来的。当然,国家调控也可以,但必须要从增加炒房者的持有成本方面下大力气,譬如加快出台已经酝酿多年的‘物业税’政策。”西安高科房产总经理齐昱说。

但王圣学对“物业税”却持反对态度。“消费者购房时已经交过了各种税费,如果还要开征物业税,无疑是重复征税,是不合理的。这就相当于买来房子以后,还要给国家交房租。”他告诉记者,即使国家要开征物业税,也要定义清楚,“国外一些地方是土地私有制,而中国的房屋产权只有70年,所以,出台物业税的说法并不准确。”

热思考

房地产过度市场化?

十几年来,我国的住房制度改革,很大程度上改善了居民的基本住房条件,但引起的争议也越来越多。如今,关于二次房改的呼声越来越高。很多人都在反思,为什么房价越来越高?中国住房改革的方向在哪里?房地产市场是否过度市场化了?

“相比医疗、教育等其他同样存在巨大争议的改革而言,中国的房改已经取得了巨大的成绩,是众多改革中最成功的改革之一。”国家房改方案的主要起草人之一、住建部中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说:“1978年人均住房面积才7平方米,到现在人均增加了不止20平方米。”而对于现在房地产市场及住房改革存在的问题,顾云昌称,“是前进中的问题,需要不断深化和完善,我不主张也不同意二次房改的说法。”

易宪容认为,“住房货币化改革启动后,住房不平等状态并没有改变,反而进一步恶化,并导致了不少新的、严重的经济与社会问题。”他举例说,住房价格上涨过快,使得绝大多数居民无能力承担并远离住房市场,从而使得中国住房市场成为投资者的天堂。

易宪容认为二次房改十分必要。“它应该是住房公共政策体系确立的革命。如果不是这样,要让中国住房市场走上持续稳定发展之路是不可能的。”

显然,住房制度改革还有很多问题等待解决。“房地产市场中应有的参与者还远未全部到位,市场结构中,供给一方的开发商与需求一方的购房者直接在市场上对垒,市场缺乏风险分散的承担者,缺乏缓冲地带。”住建部政策研究中心主任陈淮认为,发达国家市场经济200年的发展经验证明,非市场化的资源配置体系越发达,市场化原则才能贯彻得越彻底。

相关链接

治高房价 政府在行动

住建部:3月1日,住建部政策研究中心副主任王珏林表示,“国11条(国务院1月10日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》)”的相关配套政策将陆续出台,市场的供应量也必须得上去。只有这两个措施到位,才能解决房价过高和市场供求矛盾的问题。

银监会:近期重申,商业银行应坚决控制投资投机性购房贷款,对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放开发贷款。

证监会:正拟订上市公司募集资金管理新政,从而把好房企土地融资的“闸门”。

国土部:近期拟出台一个文件,专项整治房地产闲置土地。 综合

本报记者胡晓军刘雪涛/文

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