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任志强:住建部对房价干预的可行性几乎为零

2010年03月09日19:50国际在线大秦网友评论(0)
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任志强:住建部对房价干预的可行性几乎为零

北京华远集团董事长任志强

  主持人:各位网友,下午好!这里是腾讯网和国际在线的两会嘉宾访谈间,我们的节目是“商业巨子看两会”,今天请到演播室的是这样一位嘉宾,他可以说是中国地产界最具有争议性的人物,他的每一次言论都会引起轩然大波,他的每一篇文章都会引来无数的板砖,他认为国资委最大的任务应该是把国有企业消灭,他认为年轻人如果买不起房,也许年轻人本来就不该买房,这些言论都引起很大的争议。我自己觉得,他可能也是我们中国商界读书最多的一个人,据说他每天读书要上6万字,他可能是地产界最清醒的一个人,也可能是最具有思考力的一个中国人,他就是华远集团总裁、华远地产董事长任志强先生。

  任志强:各位网友,大家好!

  主持人:我们知道昨天3月8号是您的生日,道一声迟到的“生日快乐”。第一个问题,两会正在紧锣密鼓的进行,房地产话题也是一个非常密集地被关注的话题,从政协会议开始一直到现在两会,它都是一直居于各网络的榜首,昨天是住建部部长的发言,他认为住建部对于房价的调控已经无能为力,我想问一下您对这句话的看法?。

  建设部对房价进行干预的可行性几乎是零,(但)不表示国家没有干预的能力

  任志强:住建部部长提的是建设部对于房价无能为力,因为建设部管不了土地,管不了税收,管不了金融。所以住建部除了维持市场秩序,和房地产有关的其他内容他都管不了。

  主持人:也就是说与住房相关的问题,归不同的部门主管,有各种不同的部门各管一块,所以住建部无能为力。

  任志强:房产是由多方面组合的,比如说发改委要管立项,发改委要决定投资的高和低,土地部门要决定土地的供应数量,税收部门要决定对房地产的税收政策,包括对个人购买的一些税收政策,二次交易的一些税收政策。

  金融体系,央行又管着利率,贷款的不同方式,银监会又在限制信贷的政策变化。建设部好像没有任何权力去管其中的任何一个部分。我们的建设部目前确实存在这样的问题。比如说美国有金融局,它在立法中已经很明确了,住宅金融不是和宏观调控紧密联系的,比如说美国在1933年金融危机之后,大萧条之后出现了“两房”, “两房”对于老百姓购买住房来说起到了一个积极的推动作用,我们不能在今天因为它的次贷而否定了“两房”在历史上50年的作用或者说50多年的贡献。

  这“两房”就是主要进行房地产管理的。

  它起到的是固定利率或者是相对固定利率的一个金融支持,它是用发债的方式而不是用银行贷款的方式解决的,所以银行金融放到了住房部管。但是今天我们的建设部里头并没有相应的管理办法。美国因为土地私有化,所以它用不着有一个专门的土地部门来控制土地的供应。同样它的税收也是由议会来共同决定的,因此在很多方面不是说政府想加税就加税,想减税就减税,它要通过国会的参众两院进行博弈,博弈之后才能决定税收的变化。不管是谁当总统,只有在两院通过之后才能增减税收。我们的两会都没有权利去决定税收,而是哪一个部门哪一个政府来决定税收。

  因此我们的建设部在没有任何工具可以运用的情况下对房价进行干预几乎是零。但不表示国家没有干预的能力,而是因为各个部门相对独立分裂,所以每个部门都从自己的利益出发研究调控措施,以这个调控措施一定是不合理的调控措施。

  主持人:所以中国的地产难题也是一个多龙治水、多龙争利的难题。

  中央和地方的分税制,迫使地方政府和中央政府的调子有的时候是不一致的

  任志强:中央和地方的分税制,曾经在我们经济困难的过程中,起到了极大的推动作用。那个时候金融改革的初期,中央财政的税收是很低很低的,通过分税制以后,中央财政收入已经升到了很高的水平。但是地方政府并没有因此减少自己的事权,它一定会用其他的方法来解决城市建设和市政基础设施以及公共建设的支出问题。地方政府最大的一块收入就来自于土地产生的各种收益。这样的一个制度迫使地方政府和中央政府的调子有的时候是不一致的。中央政府即使出台了一些相关措施,想去约束房价,但是它和地方政府的利益是冲突的。这时候这个博弈可能就不是体现在市场,而是体现在我们一个政府中的两个利益集团之间的冲突。这种冲突不是建设部能管得了的。在这种利益冲突情况下,产生的博弈最后结果一定会在市场中通过房价来显示。

  另外的原因,是由于中央政府的投入,财政的投入,我们可以看到越富的地区房价越贵,而不是越穷的地区房价越贵,其中一个重要的原因是富的地区是中央财政或者是地方财政投入多,改变了它的公共设施。比如说北京、上海,广州等,都是因为有大量的政府投入改变了它的学校,改变了它的医疗,改变了它的基础设施,改变了它的公共交通等等一大堆问题,所以房价高是由一堆东西摞起来而支撑的。

  我们可以看到温州的某些小县城房价也已经达到三万五,已经高过了北京,高过了上海,那是因为他们太有钱了,所以他们的投入已经从人均收入各个方面来说,他们认为三万五已经不是钱了。所以不能单从一个简单的房价来看用什么方法来调控,如果后面的这些东西都继续存在的话,你怎么可能调控呢?比如说北京的教育越来越好,北京的医疗也越来越好,北京的公共交通的费用是全国最低的,也就是政府补贴最多的。所以,大家都愿意到这种城市来。因为我可以享受很多在房价之外得到补偿的部分。虽然我可能在房子上花的钱更多了,但是我额外得到的补偿可能远远高于这个。因此不是说中央下一个政策一刀切的办法就能解决房价问题。

  主持人:这背后是政府投入不均衡的问题。

  稀缺资源无法共享的矛盾要用市场竞争的方式来分享

  任志强:本来资源就是这样的。比如说落后地区可能连公路、铁路、机场都没有,那么当地的住房就不可能产生很高的增值效益。而发达地区恰恰是在公共设施谁上政府不断的投入,不断的补充。所以很自然,它的房屋的升值水平就越来越高,因为这个地区的人均GDP增长速度也越来越高,这两者不能平衡。

  我们中国存在着稀缺资源无法共享的一个矛盾,我们的教育资源,我们的医疗资源就这么一些。

  主持人:都集中在大城市。

  任志强:你要想让13亿人都平分这些资源是没有办法的。当稀缺资源在某些城市或者是某些地区产生的时候,人们一定会用市场竞争的一种方式分享它。谁最有竞争力谁就去分享它,所以价格就成为一个门槛。价格越高的时候就是你竞争越激烈的时候,你才有权利说,我因为付出了更多的代价,我才分享了这样一个有效的资源。

  任志强:就像我们学校有高收费,我们的房价是公开透明,不像教育和医疗可能很多地方是不透明的。所以稀缺资源的占有,不管是在中国,还是在全世界来说都是这样。最后要靠竞争,更多的市场化竞争是靠价格,通过价格分享稀缺资源。

  主持人:也就是说要放开市场,政府的投入可能要逐渐退出市场。

  任志强:不是靠政府的投入,而是靠民间的投入。你像我刚才说的温州的某些地区,是靠民间的私有投入而形成的一个结果。所以他们在分享这个成果的时候,他们是有资源去付出这样一个高代价,因为它对称。我们现在是因为公共资源的分配,是由计划经济主导的国有部门来决定的,所以老百姓才有不满、有不同的一些反响。

  主持人:好像你曾说,在这个问题上,发改委在推卸责任?

  从“一五”到“十一五”,没有一个人口居住规划,相关规划严重滞后于实际发展

  任志强:不仅仅是发改委的问题,我们从“一五”到“十一五”,现在开始编“十二五”,这些规划里头,没有一个是人口居住规划,我们有人口普查,有计划生育委员会在管着这些东西,有人口资源研究。但是我们看到了,所有的几五规划都是这个地方发展什么工业,那个地方发展什么农业,那个地方发展多少码头或者是港口,都有行业的一些规划,可是我们从来没有一个人口居住规划,我们13亿人应该分别住在东边、西边、南边、还是北边。这些产业发生变化的时候相应资源配置一定会引发人口结构的一个变化。

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