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房地产泡沫破灭后“烂摊子”如何收拾

2010年04月08日09:59qq社区我要评论(0)
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再好的收拾“烂摊子”的措施,都不如预防“烂摊子”的出现。事实上,人们至今仍没有找到一个很好的办法,来解决已经在不断叠加的房地产泡沫

提到目前的房地产,许多人会不由自主地与上世纪90年代初的海南省和北海市等地的房地产泡沫联系起来,甚至以此影响要挟决策层,以获取对房地产有利的政策出台(比如各种救市措施等)。收拾房地产泡沫破灭后的烂摊子的确非常棘手,但绝不能因此心生恐惧而乱了分寸,否则,就可能被房地产中的既得利益集团利用。

收拾“烂摊子”,至今没有找到一个很好的办法

首先应该明白,海南省、北海市的房地产烂摊子,乃是由于泡沫累积过多,突然破灭引发的。1992年年初,邓小平发表南巡讲话后,总人数不过160万的海南省竟然出现了2万多家房地产公司(平均每80个人一家房地产公司),其中的绝大部分公司是在炒地皮,玩击鼓传花的游戏。1992年,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米,地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。

1993年6月23日,时任国务院副总理的朱容基发表讲话,宣布中止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。第二天,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目。房地产热被釜底抽薪,泡沫迅速破灭。

据报道,当时海南省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。占全国0.6%总人口的海南省积压的商品房,竟然占全国的10%。从1999年开始,海南省用了整整七年的时间,处置积压房的工作才基本结束。截至2006年10月,全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷,占闲置总量的98.17%,处置积压商品房444.82万平方米,占积压总量的97.6%。从2006 年下半年开始,元气大伤的海南房地产也开始出现缓慢的恢复性增长,但总成交量仍然有限。

假如海南的房地产不是过度发展,泡沫不是过度膨胀,还会有这样的结局吗?

从世界经济发展史来看,从来没有不破灭的泡沫,尤其是多度膨胀的泡沫,一旦破灭,往往引发极为严重的后果。显然,如果要在泡沫破灭后去收拾开发商大面积倒闭、房屋大量积压和烂尾楼随处可见的“烂摊子”,是非常棘手的。谈到这个话题,我不禁想起了一个著名的故事。有一天,魏文王问名医扁鹊说:“你们家兄弟三人,都精于医术,到底哪一位最好呢?”扁鹊答:“大哥最好,二哥次之,我最差。”文王再问:“那么,为什么你最出名呢?”扁鹊答说:“我大哥治病,是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他率先能铲除病因,所以,他的名气无法传出去,只有我们家的人才知道。我二哥治病,是治病于病情初起之时。一般人以为他只能治轻微的小病,所以,他的名气只及于本乡里。而我扁鹊治病,是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管来放血、在皮肤上敷药等大手术,所以以为我的医术高明,名气因此响遍全国。”

显然,再好的收拾“烂摊子”的措施,也不如预防“烂摊子”的出现。事实上,人们至今仍没有找到一个很好的办法,来解决已经在不断叠加的房地产泡沫。

让房价在下跌中挤压泡沫,预防“烂摊子”出现

如果对照一下当初海南的情况,就会发现,今天的房地产市场,具有与海南泡沫破灭前非常相似的特征。同样是房地产过度发展、房价畸高、地价攀升。如果不发挥市场的调节作用,让房地产自我挤压泡沫,后果不堪设想。以北京为例,从2001年到2007年,北京市投资保持房地产开发投资比重过半的格局。2008年上半年,房地产开发投资占全社会投资比重仍然高达49.8%。房地产投资过热的状况非常明显。由于房价连年上涨,住房的供求关系已经发生明显变化。来自北京市房地产交易管理网的统计数据显示,截至12月15日,北京尚未销售的新建商品房加上现房,还有35.7745万套房子没有销售出去,其中住宅15.1664万套。而北京2008年上半年的住房销售才3万多套!供大于求的趋势日益明显。

在这种情况下怎么办

刻意地维持高房价、维持泡沫是不可能的。中国的这次房价上涨周期,与欧美几乎是同步的,都是从1996年前后开始上涨的,而欧美的房价在2006年出现了拐点,中国房价在2008年初才开始出现拐点,中国的房价不仅比欧美多涨了两年,涨幅更为惊人。美国的房价在这个上涨周期中,总共涨了80%就累积了难以承受的泡沫,中国涨了几倍的房价中,所包含的泡沫就不难想象了。

泡沫的结局有两种:一种是通过市场调节作用自我挤压。另一种是任由泡沫累积,然后破灭。既然我们不能确信我们能找到解决“烂摊子”的最佳方案——海南用了十多年时间才基本消化掉积压的商品房就是很好的例子——那么,我们就应该发挥市场的调节作用,当下跌周期到来的时候,让房价在下跌中挤压泡沫,使高高在上的房价与民众的实际购买力逐渐对接。笔者认为,这是预防我国房地产泡沫破灭的最佳选择。

根本解决之道:让房价与民众的实际购买力相对接

2009年的中国房价,下跌是必然的。要研究2009年楼市的趋势,首先要看供应与需求(购买力),这两点是判断未来房价涨跌的最重要、最本质、最核心的因素。如果对世界经济的外环境与中国国内经济状况的内环境进行综合评估,就会发现,2009年的楼市,供应与需求是严重脱节的,而房价与购买力更是严重脱节。也就是说,房价已经成为无源之水、无本之木。2008年9月24日,国内头号财险商中国人保旗下的中国人保资产管理公司发出了迄今为止最为悲观的一个断言:国内住宅价格会一跌十年,缩水50%是完全可能的。因为中国房地产的“泡沫”程度远远超过了1991年的日本和1929年的美国,更是超过了1997年的香港和次贷危机爆发前的美国。

需求和购买力决定房价走势。过去,富人的住房消费、投机性购房,掩饰了中国楼市的一个非常可怖的危险,那就是建立在民穷基础上的内需不足,以及中等收入阶层的大幅缩水。曾有开发商说,他们是为富人建房。这种说法即使算不上愚蠢,至少也是一种无知。事实上,作为购房主体,中等收入群体应该是决定房价走势的关键。而中国的中产阶层迟迟不能形成,这波股市大跌,又让原本有限的中产阶层损失惨重,很多人因此重新退回到低收入阶层。

如果没有中产阶级作为依托,中国的房价只能是少数人玩的游戏,这种游戏在2007年走到了尽头。当王石提出拐点论,并断然掉头的时候,几乎所有的开发商都在嘲笑他,一如当年巴菲特抛掉中石油引发的嘲弄。最终,嘲弄者被置于被动地位。中国房价以萧条验证了王石作为商人的精明。

在任何行业,前瞻性都是非常重要的。如果没有购买力支撑,中国房价是不可能继续保持上涨势头的。开发商、地方政府官员长达十几年对房地产消费潜力的透支,已经达到了极限,现在是为过度透支接受市场报复的时候了。当房价过高,高房价与人们的收入严重背离,就会出现供大于求的现象——相对于购买力而言。加之供应本身的不断膨胀,房价的下跌在所难免。试图阻止房价下跌的结果,只会使下跌的能量以更具毁灭性和杀伤力的方式释放出来。

因此,我认为,政府要想真正维护房地产市场的稳定,促进房地产业的健康发展,就必须正视房地产业泡沫已经累积过多的现状,使房价在下跌过程中逐步寻求到支撑,最终,使房价与民众的实际购买力相对接。这种挤压房地产泡沫的过程,尽管可能会让一些开发商感到压力,但这种痛苦的过程毕竟只是一种阵痛,是可以承受的,总比一个行业因为泡沫的突然破灭而陷入死亡之谷要好受得多吧。如果政府非要在房地产调整过程中有所作为,那么,最好的选择就是给房地产业自我挤压泡沫的机会,预防“烂摊子”出现。

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[责任编辑:wyxiannews]
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