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4妙招巧还房贷:利率优惠不再还贷仍能省钱

2010年04月28日07:58新京报苏曼丽我要评论(0)
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  随着中国银行开始对存量房客户的7折优惠利率进行调整,房贷的“加息”时代已经到来。目前7折利率优惠为4.16%,8.5折后为5.05%,对于购房者来说相当于“被加息”89个基点。同时,随着中国经济的复苏,通货膨胀的压力加大,对央行提高基准利率的预期也愈发强烈。在“加息”周期下,购房者成本增加,但也有一些小窍门,能帮助减轻压力。

  本报记者 苏曼丽 李媚玲 实习生 张佩沛

  提前还贷:“双周供”小额提前还款

  适合人群:收入较稳定、有额外收入来源。

  注意事项:部分银行需收取一定违约金。

  民生银行中关村分行理财师张雷表示,最常规的方法就是提前还款,但对于资金收益率高于贷款收益率的人不适用,同时对于房贷已还一半时间,采用本金不变剩余还款利息逐月递减的借款人来说,提前还贷省息意义也不大。

  此外,还有一种加快还款的“双周供”也等同于提前还贷的概念,这是对原等额月供的对半分开加速还款的一种“创新”房贷产品,其关键是通过增加每年的总还款额以达到加速还款,进而节省利息。由于每年共有26个双周,“双周供”事实上每年要还13个月的贷款,这样就会比按月还款省下一部分利息。

  “双周供”的还款方式,对收入较为稳定和均衡者较为适合,在有额外收入来源的时候,通过小额提前还款来节省利息。

  值得注意的是,不同银行对于提前还款的预约时间、还款年限、罚息方式等都有不同规定。例如建设银行要求提前10-20个工作日预约,如果从贷款下发之日算起,贷款年限不足3年就提前还款的,要按照提前还款金额3个月的利息收取违约金,3年以后则可任意提前还款,无需罚息。

  工商银行则要求提前一个月预约,贷款一年以内提前还款的需交罚息,按照还款后剩余贷款金额的3%计算,针对信用记录欠佳的客户可能还会约定更高额的罚息,所以客户要在签订按揭贷款合同时与贷款支行具体沟通。

  改变还款方式:100万贷款省11万利息

  适合人群:还款能力较强的家庭。

  注意事项:银行将根据个人还款能力进行评估。

  除了将剩下房贷一次性还清外,省钱大致有两种方式:缩短还款期限或者增加月供。房贷的还款方式中以等额本金和等额本息两种还款方式最为普遍。而等额本金就是一个增加月供的方法。

  等额本息还款方式是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),这样由于每月的还款额固定,可以有计划地控制家庭收入的支出,也便于每个家庭根据自己的收入情况,确定还贷能力。

  等额本金还款方式是将本金每月等额偿还,然后根据剩余本金计算利息,所以初期由于本金较多,将支付较多的利息,从而使还款额在初期较多,而在随后的时间每月递减,这种方式的好处是,由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出,比较适合还款能力较强的家庭。

  “贷款期限剩余越长,省下的钱就越多,转换还款方式较为划算。”光大银行个贷中心人士表示。据记者从银行了解到的情况,目前银行大部分可以允许贷款者转换还款方式,不过由于等额本金还款方式在前期还款压力较大,因此在改变还款方式时,银行将根据个人的还款能力进行评估。

  算账:王先生贷款100万元20年期(以基准利率5.94%计算),采用等额本息还款法,每月要还款7129.74元,还款总额为171.113745万元,所产生的利息超过71万元。但如果采取等额本金还款法,首月还款9116.67元,第二个月还款9096.04元,还款总额为159.6475万元,支付利息款59.6475万元。两者相比,等额本金比等额本息节省利息超过11万元。

  巧用存款抵扣贷款利息

  理财产品适合人群:有大量流动资金。

  注意事项:银行这项业务需收取一定费用。

  房贷者还可以选择个人贷款与存款相结合的房贷理财业务,只要客户的贷款还款卡内有活期存款,即可按相应比例抵扣贷款利息,本应获得0.36%利息,但却抵扣了贷款利息,并且卡内存款还是活期存款,随时支取,不受限制。如工行的“存贷通”、民生银行的“存抵贷”,此外,深发展、招行、建行均推出了类似的产品。

  不过,此类产品均设有起点,如工行的存贷通和深发展的存抵贷起点均为5万,也就是说如果账户有8万元,只有3万元可以参与抵扣房贷,并且抵扣比率各行不一样。工行的抵扣比率为80%,即3万×80%=2.4万元,具体的抵扣金额按天计算,即存5天可抵扣2.4万元贷款5天的利息。而深发展的抵扣比率为65%,即只有3×65%=1.95万元。

  “这种产品适合于由于生意往来账户上经常有大量资金流动,或是活期存款相对较多,但又不愿意提前还款的客户。”工行理财经理表示。这项业务到银行网点开通即可,不过需要提醒的是,这项业务存在一定的手续费用,如工行的存贷通需要收取240元的年费,应考虑所节省的房贷利率是否能覆盖年费成本。

  算账:以王先生账户中有20万的资金为例,并已享受贷款利率下浮30%的优惠政策,贷款执行利率就是5.94%×0.7=4.158%,其贷款可获得的抵扣额为:(20—5)×80%=12万元。如果王先生将20万在存贷通账户内存1个月,其获得增值收益为12万×(4.158%-0.36%)×1/12=379.8元。

  二套房公积金贷款更划算

  公积金适合人群:有公积金账户,想改善住房。

  注意事项:批贷、放贷时间长,贷款额度有上限。

  张雷表示,如果市民有改善住房的刚性需求,那么今后首套房贷用商业贷款,按揭第二套房就使用公积金房贷,利率更优惠。

  如果借款人要想获得低利率贷款,一种选择是可以先卖掉首套房,再购新房。还有一种选择,就是使用公积金贷款按揭第二套房,这样还可享受公积金的低利率和低首付。如果前两套都是商业贷款,第三套也可以使用公积金贷款,利率比商业贷款0.7倍之后还要低。如果购房者首套房公积金贷款已经还清,购买第二套房也可以使用公积金贷款。与银行的贷款相比,公积金的政策要宽松许多。目前持有联名卡的北京公积金缴存职工可以约定按月提取公积金。职工可视个人情况选择每月一提、每季度一提、每半年一提或者每年一提。此外,无论借款人是否提取过公积金,公积金缴存卡是否有余额都不会影响日后的公积金贷款申请及办理其他事宜。

  而公积金的优势在于利率低,且首套首付无普通和非普通住宅之分,无二套房政策限制。劣势在于批贷、放贷时间长,贷款额度有上限。

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