腾讯大秦网大秦网 > 正文

刚需激活楼市"金九银十" 谨防投机客卷土重来

2010年09月08日09:20中国证券报王锦 周文天 万晶我要评论(0)
字号:T|T

  在传统的楼市旺季来临之际,作为全国风向标的京沪深楼市近期出现了全面的价量齐升,部分刚性需求者没有等到价格的明显下调,转而结束观望开始入市。8月份深圳豪宅和大户型成交明显增加,也预示着部分投资性需求重新活跃。

  北京:刚需有些着急

  在北京西单某企业工作的小张最近有些着急,打算买房的他原本计划趁着本次房地产调控“抄底”,但近期北京的楼市情况却令他不知所措:市区新房死扛着不降,郊区的新房销售火爆异常,二手房价格也在上涨。

  小张在南五环外大兴某热销楼盘排了号,但千余套房源已有几千人排号,买到的希望较为渺茫,周边的多数楼盘也同样十分畅销;小张最近频繁接到二手房中介电话,他所关注区域的二手房报价比起今年6、7月份都有不同程度的上涨,“连二手房中介都说房价现在是‘被增长’,因为便宜的房子卖没了,业主都不肯调低报价。”

  市场上充斥的楼市回暖信息令小张感到无奈,不知在马上到来的“金九银十”是该出手还是该等待。

  小张的情况反映了不少刚性购房者的心态。进入8月,北京新房、二手房交易量均出现大幅回升。

  根据北京房地产交易管理网数据,8月商品房住宅(含经适、两限房)签约套数为6588套,较7月上涨15.05%,这是调控以来连续第二个月成交量企稳回升。其中,期房成交5565套,较7月增加12.42%;现房成交1023套,比7月大幅增加31.83%。

  8月二手房成交量为13957套,其中二手住宅成交12813套,环比上升23.59%。二手住宅成交量逐日上升,日均成交413套,到月末日成交近千套,回暖迹象明显。

  进入9月,成交回暖的趋势得到延续。北京中原地产的统计显示,9月首周北京商品房成交继续上涨,虽然2382套的期房成交总量环比前周出现31.3%的下降,但代表楼市实际情况的住宅总量(除经限)总成交为1979套,环比前周涨幅高达30.5%。

  销量的上涨也带动房价反扑。8月,新建商品房成交均价快速回升至今年3月的水平,达到21008元/平方米,环比大涨11.29%;而随着中高档项目的快速入市,8月整体开盘均价跳涨至28460元/平方米,涨幅高达26.49%。

  值得注意的是,位于北京核心区的楼盘由于价格维持高位,销售量并不乐观,比如8月15日开盘的位于王府井、单价均价10万元的霞公尊府,目前仍为零成交;而热销楼盘多位于郊区,且开盘均价低于预期甚至低于周边二手房,比如,8月28日二次开盘的万科长阳半岛,当日近400套房源均告售罄。

  对于即将到来的“金九银十”,各方的分歧也开始显现。看多者认为,近两个月成交量的企稳回升,标志着市场即将结束调整期,特别是8月价格的上涨,更将促进市场加速走出低迷。但北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,最近市场的回暖更多可以看成是假性回暖,市场远未走出调整期。

  上海:房价上行压力大

  9月2日,调控楼市的“沪五条”诞生,却被指老调重弹,效果甚微。实际上,上海楼市最近一段时间回暖迹象明显,上周(8月30-9月5日)上海商品住宅成交量在新政后首次突破20万平方米,周均价也继续攀升。若无更有效的调控出台,房价上行压力巨大。

  据佑威及楼市专评网联合提供的数据,上周上海商品住宅成交面积为24.2万平方米,环比前周大涨39%,这也是上海成交量连续3周周成交在17万平方米之后的再一次上升。保利叶上海和中环1号的周成交套数双双突破200套,在新政以来实属少见。

  同时,上周上海商品住宅成交均价为22366元/平方米,环比前周进一步上涨5%,已连续三周呈上涨趋势。

  佑威房地产研究中心主任陆骑麟认为,3万元/平方米以上的中高端项目在上周开始出现较大幅度的成交回升,其比重从8月初的10%上涨到目前的15%,这或许是上海均价持续上涨的原因。

  不过,在上海整体成交量回暖的情况下,依然有楼盘零成交。前一周嘉定新城推出的两个楼盘在上周都表现不佳,盘古天地实际售价比报价低了12%,却只售出9套,而好世皇马苑出现了零成交。

  有业内人士认为,嘉定新城等区域前期上涨过快,且最近一段时间新盘较集中,因此区域价格压力相对较大,价位不符合购房者心理预期的项目销售堪忧。

  在上海商品住宅成交量大幅回升的同时,新增供应量却出现了大幅缩水。

  中房信的数据显示,在前周42.8万平方米的高推盘量之后,上周供应量回落到18.96万平方米,环比前周大跌59%。

  根据上周的情况,还有多数楼盘预售面积不足3万平方米,如象屿都城、万科翡翠别墅、绿地岛语树雅苑等,其中万科翡翠别墅不足1万平方米,而绿地岛语雅苑拿到3张预售证,合计也未超过3万平方米。

  “从目前预期上市的楼盘来看,今年‘金九银十’上市楼盘可能会达40-50个,按照每个项目3万平方米的最低推盘量估算,总体供应能达到120万-150万平方米,但最终可能会有些楼盘推迟开盘,因此实际推盘量会略小。”薛建雄说。

  成都楼市全面回暖

  成都楼市自7月起成交量开始触底反弹,8月主城区商品住宅,不论新房还是二手房,成交面积都环比大幅上涨,呈现出全面回暖的迹象。

  7月成交量触底回升

  据中原地产统计数据显示,进入7月下旬,由于各项目供应增加且加大优惠力度,成都楼市成交量自新政后首次止跌回升,成交量逐周上涨。虽然单月成交量尚不足6000套,与新政前仍有较大差距,但与前2个月相比已有明显上升。

  8月成都主城区供应商品住宅为6801套,供应面积为55.78万平方米,环比分别减少了38.4%和30.4%。相比供应量的下滑,成交量则出现了明显的反弹,8月成都主城区商品住宅成交5911套,成交面积为54.17万平方米,环比前一月分别上升了55.8%和54.2%。8月二手房成交量为3467套,成交面积为30.96万方,环比前一月分别上升了16.7%和17.5%。

  根据正合地产数据显示,今年1-6月,成都市区住宅成交量为325.11万平方米,同比下降52.7%,均价7352元/平米,同比上涨33.5%。相较于全国价格5月开始下滑,成都市区住宅价格变化晚于全国,“新国十条”后市场成交均价保持稳定,主要表现为成交量的锐减。

  上周开盘成交率创新高

  成都市房管局数据显示,上周(8月30日-9月5日)主城区商品住宅成交1687套,成交面积为16.15万平方米,成交套数与成交面积较上周分别减少3.1%和1.6%。

  上周成都二手房成交量较前一周小幅上扬,单周成交909套,成交面积8.46万平方米,成交套数环比上升8.9%,成交面积环比上升12.5%。

  中原地产分析人士认为,上周商品住宅成交量出现小幅波动,较前一周略有下滑,是在成交量连续数周回升后,暂时停止增长。另外,成交量并未出现太大下滑,较前一周仅相差54套,成交量仍然明显高于前几周,总体仍呈稳定上升态势。他表示:“目前市场投资性需求仍处于抑制状态,而刚性需求又受市场户型结构及价格影响,较为被动,楼市将有可能再次进入相持阶段,不过若照目前态势,9月成交量超过8月问题不大。”

  另据正合地产开盘现场跟踪数据显示,8月27日至9月2日成都市区共有6个项目首次开盘或推出新批次房源,共推出1748套房源,开盘当日成交约931套房源,开盘成交率为53%,并且所有项目的开盘成交率均高于40%,开盘项目整体销售良好。

  对于后市成交量的走向,业内人士认为,在楼市迎来传统销售旺季“金九银十”的大背景下,成交量有望持续稳步攀升的势头。但楼市僵持状态并未打破,市场大幅增长的可能性不大。(白桦)

  深圳:豪宅、大户型走俏

  深圳规划国土委网站数据显示,8月份深圳共成交新房2971套,环比大增77%,成交总面积26.09万平方米,环比翻倍。二手房更是创下了13279套的年内最高纪录,成交面积为123.8万平方米,价格也结束跌势。

  自5月到7月,深圳新建商品住宅的成交面积分别是13.64万平方米、14.21万平方米以及13.03万平方米。从8月的第二周开始,新房成交量在近3个月里第一次超过了500套。

  新房成交价格环比明显上涨,8月份深圳市新房成交整体均价约19768元/平方米,而新政出台后,深圳新房价格曾从5月份开始跌破2万元/平方米,5至7月均价分别是18998元/平方米、17895元/平方米和17861元/平方米。

  量价齐涨导致投资客再次入场,8月份豪宅和大户型成交明显增加。8月份90-144平方米的户型成交了314套,均价为18551元/平方米,144平方米以上的单位成交多达276套,均价26524元/平方米。而在5至7月份,90-144平方米以及144平方米以上的单月住宅成交量最高都不超过150套。

  其中,盐田区新房成交中73%为别墅,成交均价再创新高,达54213元/平方米,环比暴涨近2.5倍。福田区再次突破3万元,为30553元/平方米。南山区也涨至26602元/平方米。龙岗区的成交均价升至14706元/平方米。

  8月份新楼盘销售火热,天涛、水榭春天、清林径等开盘成交都在8成以上,其他一些前期滞销的楼盘也开始走俏。尤其是豪宅、大户型单位骤然火爆,天涛、水榭山等别墅开盘都出现旺销,水榭山推出59套联排别墅,单价6万至8万元/平方米,开盘当天卖出8成。

  楼市的突然井喷使开发商信心再次恢复,新政后刚刚出现的促销苗头再次消失,不少楼盘开始上调售价。中国证券报记者周末走访龙华大盘水榭春天发现,该楼盘均价已经涨至2.2万至2.3万元/平方米,而新政后其开盘时价格仅1.8万至1.9万元/平方米。金地上塘道89平方米的户型,价格也由之前的160多万元涨至180多万元。

  二手房卖家也开始返价。家住景田片区的毛小姐周末接到中介电话,一套90平方米楼龄较长的二手房报价120万元,毛小姐还没来得及出门看房,半小时后就跳涨至150万元。

  世联研究认为,二手房价格反弹的原因有三:一是房屋租金的大幅上涨及房屋空置期的缩短,促使部分业主转售为租,导致有效房源减少;二是深圳“城市更新办法”的出台,带动旧小区价格的上涨;三是深圳自9月1日起,二手房交易将实行评估价过户,业主必然会让新增的个税和营业税转嫁给买家,另一方面或因购房成本急升使得有效房源进一步减少,这都使得短期内价格有上行动力。

读完这篇文章后,您心情如何?
[责任编辑:wyxahouse]
登录 (请登录发言,并遵守相关规定) 分享至: 腾讯微博
大秦·视界