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西安房价飙涨幕后调查:“三只手”推高房价

2010年11月05日09:28阳光报我要评论(0)
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第二只手:开发商找房托人为制造热销局面

■记者 侯显敏

现如今收取排号费、哄抬房价的行为,也在不断地上演。一个房号,就可以卖到上万元甚至10多万元。

调查中记者发现,炒房号往往不是一个人在操作,而是形成了一个相对稳定的销售链条或销售群体:房托、中介、开发商。

开发商找房托上演热销局面

该业内人士称,之所以出现炒房号现象,无非三种情况:一是供不应求;二是通过蓄意的炒房号,制造紧张气氛,乘机抬高房价;三是部分政策性住房,如经济适用房,本身稀缺,加之各地管理不规范,导致出现长期的炒号现象。

“楼市形势好的时候,开发商为了稳住好房源,雇人排队优先挑选;楼市形势不好,则造成开盘热卖的现象,找各种类型的人来扮演购房者。‘房托’给真正的买房者造成心理压力,进而也急切地参与到购房人群中,开发商因此获利。”一位从事房屋销售的业内人士说道。他表示,多数在售楼盘都会通过 “内部认购”等方式,人为制造热销局面。

炒房者比销售价低三五百元

记者登陆二手房网站发现,未开盘预售的楼盘都可以见到炒房号的信息,在几家开盘预售的楼盘,公开销售价竟然比炒房号者转手的价位高出300-500元,如此高的差价,一套100平米的房子可以节约几万元,对于购房者确实是一个不小的诱惑。

为什么在政府明令禁止下,炒房号现象依然蔚然成风?

对此,该业内人士说道,这是由房地产市场信息的不透明和部分人的恶意操纵所致。对于当下的房地产市场,投资者一方面对政策的走向不明朗,另一方面,对未来的物价走势并不乐观,而这两个因素让房地产供应量等基本的信息不透明更加放大。开发商则操纵这些信息,通过炒房号等行为,制造房地产市场短缺的假象,加剧房地产市场的投机倾向。

第三只手:开发商捂盘惜售,房价报复性上涨

■记者马超

记者在西安南郊、经开区等地的几处高端楼盘走访时发现,销售员传递给购房者的信息就是一个词:只涨不跌!有一位销售人员称政策越打压,开发商捂盘惜售风声过后就是报复性上涨。

在吉祥村某楼盘,记者见到了看房的张先生,张先生告诉记者,本来自己看中了城西的一套房,最低价才8000元左右,本想看后面会不会有什么优惠措施,但没想到才开盘两天就卖完了,而他们去的时候并没有见到售楼部有多少人。对此,张先生很疑惑。

北郊一位售楼人员告诉记者,张先生遇到的情况十有八九是捂盘惜售,现在捂盘惜售一般有四种手段。

手段一:晚领证分批拿。开发商尽可能地拖延拿预售许可证的时间,或是分次分批地拿证,以此拉长销售周期。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现,同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间,一般用于短期捂盘。

手段二:大幅提高开盘售价。开发商大幅提高开盘价,导致市场内无人应价,变相拉长销售周期,这是最典型的捂盘行为。

手段三:后续房源转售为租。开发商将一些项目的后续房源转售为租,待租客撤离后,重新翻新外立面和内部装潢,再高价出售,有的甚至就带租约出售,瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期,而且还可以拿租金来偿还银行利息。

手段四:谎称进入尾盘期。有些楼盘,对外宣传已经全部卖出,但如果上网查询,则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明,但被开发商广泛利用。

地产商说房价飙涨

城市发展说

城市发展是房价上涨的推动力

对于西安房价的井喷式上涨,西安某房地产公司负责人张经理坦言:“以西安在二线城市尤其是西北城市的龙头地位来说,房价一点都不高,更别说和一线城市相比了。”张经理认为,西安的房地产市场目前发展还算健康。成本、供需等引发房价上涨,但真正原因还是因为西安的经济发展。

他认为,西安是整个大西北的桥头堡。作为一个枢纽型中心,杠杆作用是明显的。影响西安,其实也在更大程度上影响了整个中国西部,而且相较于郑州、太原、成都等周边省会城市,西安的房价明显偏低;由于国家出台抑制房价过快增长的政策,商品房价格在一线城市下降的趋势比较明显,而西安市作为二线城市,正处于建设发展阶段,城市土地市场较为宽松,房地产市场发展空间广阔;尤其是政府“大西安”的策略,以及随着关天经济区规划、西安国际化大都市建设等一系列国家重大战略政策的出台,吸引着国内开发商转向西安,使市场竞争越来越激烈,推动了西安市房地产市场的快速发展,带动了楼市整体走高;而且,随着西安经济的发展,越来越多的人口选择向西安流动,而这些人口和西安本地居民一起,构成了西安庞大的刚需群体,而西安城区土地、房屋又有限,所以形成了楼市供不应求的局面;所以,房价上涨最根本的原因是城市发展。

利益联盟说

银行、开发商和有关部门结成的利益联盟

张先生分析,其实是有关部门、商业银行与房地产开发商结成的利益联盟的利益追求导致房价疯涨。

首先,有关部门的政绩冲动和少数官员的“寻租”动机是最主要原因,它使房地产暴利行为披上“合法”的外衣;包括房地产商在内的投机性和投资群体是推动房价狂涨的核心力量,并成为暴利的主要获得者;商业银行是房价高位运行的支撑力量,它不仅向自购住房者提供了按揭贷款,而且为许多炒房者以综合消费贷款等形式提供首付款。

其次是商品房成本费用。土地这个基本要素使开发商大获暴利。在我国的土地产权制度中,除国家掌握一些国有土地外,绝大部分土地属于农民集体所有,农民个人只有使用权。当国家建设项目需要征地时,就由市、县、乡政府出面,只与土地所有权的代表即村委会交涉,农民个人完全被排除在外。张先生说:“不信你去问问,城中村拆迁给农民是怎么补偿的。”这一作法自然而然地被运用到房地产开发征地中,因此,征地实际上就是开发商与地方政府之间的交易,由于部分官员“寻租”,土地价格被压得很低,使开发商以较少的费用获得了土地,至于拍卖,则是政府为了拿到的土地获利最大化。而且征购土地的资金绝大部分不是开发商的自有资金,而是从商业银行获得的贷款,由于这种贷款的实际利率和开发商的实际收益相比又很低,这样开发商就又聚集了一笔财富。

总之,房地产开发总成本低,与商品房价格畸高形成鲜明的反差。在这种收益成本状况下,房地产自然会成为暴利行业。

房地产建筑成本再探析

曝城内房屋成本均价4500元

■记者马超

10月29日,本报曝光了了西安房价的真实成本,引起不少读者的关注。更有读者也对成本核算提出疑问,希望能了解到更详细的成本状况。本周,一位建筑行业人士向本报提供了最详细的楼盘造价分析,对建筑成本的各个部分进行了核算,而记者也对西安各个区域的地价进行抽样调查,抽样调查显示,9月以前,城区土地均价在3000元左右。而一位业内人士则告诉记者,其实在城内,房屋均价成本在4500元左右。

建筑行业人士:建筑利润水分大

从事建筑行业多年的老谭向记者提供了一份今年西安《某高层商住楼造价分析》显示,总层数为地下1层,地上17层,整个基础建筑成本包括建筑工程、装饰工程和安装工程,平均造价为1737.71元/㎡,其中,建筑装饰工程占据了总造价的76.63%,达到了1331.64元/㎡。老谭坦言,这其实就是现在高层的一般造价,最常见的诸如水泥、钢材、砖块、瓷砖等建筑装饰材料与报价相比则有较大的价格空间,但是所有价格空间都是建立在合乎国家规定的基础上的。

“比如国家要求用42.5水泥,你就必须用这个型号的,否则验收根本通不过,但是,具体是哪个厂家的,国家没有规定,你可以自己选择发价比较少的厂家。而钢筋就更是如此,不同厂家的同型号钢筋价格差异也很大,比如螺纹钢Φ12mmHRB335在9月10日的价格,邯钢是4450元/吨,但是首钢就是4670元/吨,贵了220元。”

老谭说:“这些都是合理合法的节约成本以提高利润的方法,对普通老百姓而言没有什么危害性。再者就是比如说具体到细节,比如抹墙时用的水泥量,拌一次水泥,多一掀和少一掀根本检测不出来,这些也能忍受,最不能忍受的就是在基建上做手脚,比如拉细钢筋,规格10毫米的钢筋拉到9毫米。其危害就是,房屋受到地震等巨大外力作用时,被过度冷拉变‘脆’的钢筋则会突然断裂,使房屋迅速倒塌。”

据老谭透露,开发商在建设工程时也会分成建筑工程、装饰工程和安装工程进行招标,起价最低的往往会中标,比如开发商觉得1737.71元/㎡的价格太高,也可以要求降低至1500元/㎡,那施工方就会按照1500元/㎡的价格买料或建筑,所以每个楼盘的建筑造价根本不会一样,差距多少完全看施工方能否找到更低廉的供货商,但1737.71元/㎡这个数字,只能作为平均价格。

城内住宅成本4500元左右

记者在西安市国土资源局官网查阅了部分今年拍卖成功的土地价格,对部分土地均价进行了随机抽样计算。5月在小雁塔路12号出卖的总计22046平米的地,卖出了3240万元的价格,均价为1470元;7月在团结中路43号的土地面积为30678.8平米,价格为11190万元,均价3648元。曲江开发区的土地最贵,而相比较,浐灞生态区的价格最低。一位业内人士告诉记者,土地具体公摊到每一平米时,还要看其容积率,这样才是大概的成本估算,对城区来说,土地成本、报建成本、前期成本、营销广告成本等加起来一共在4500元左右,这里还有很多不确定因素造成的浮动。

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[责任编辑:wyxanewsf]
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