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陕北煤老板炒房群体 一买一栋楼从来不按揭

2010年11月12日09:27阳光报我要评论(0)
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城西区:土地均价3500元/㎡左右

数据显示,城西某楼盘上涨800元,已经卖到了7400元/㎡,而国土局公布的城西土地均价在3500元左右,以团结路一块30678.8平方米的土地为例,其成交价为11190万元,土地均价为3647元/㎡。

城南区:芙蓉路一地块均价4056元/㎡

记者在数据中发现,城南区的总房价被曲江整体抬升,曲江某楼盘已经开出了17000元/㎡的价格,那么曲江及城南的地价又是多少呢?

今年8月位于芙蓉路一块125751.9平方米的地块成交价为51000万元,均价仅为4056元。而按照数据公布的价格,曲江区楼盘最低售价为7200元。位于寒窑路以南、新开门南路以西的另一块土地均价为9333元,而明确标示出位于曲江的某楼盘则开到了17000元的价格。

高新区:科技二路地价4822元/㎡

高新区某楼盘涨幅达到了1000元,售价在18000元~19000元,而位于西安市高新区星源路一块6674.4平方米的土地在2009年9月的成交价为1710万元,均价为2562元。而位于丈八路的另一接近高新区的地块均价则为3696元/㎡。高新路东侧、科技二路北侧4551.4平方米的均价为4822元。

城北区:玄武路土地均价3298元/㎡

记者计算了一下,北郊最高成本的玄武路于6月挂牌成交的面积为3032.1平方米的土地价格为1000万元,均价为3298元。自强东路于2009年成交的一块土地均价为1725元。北二环立交桥东南角一块28025.9平方米的均价为3300元。

西安房地产信息网认为,城南区与城北区作为西安楼市的两个领头羊,占据着全市在售楼盘数量的大半壁江山,其总体价格的涨落对于全市销售价格有着巨大的带动作用,同时这也是44周西安楼市价格指数大幅上扬的主要原因。

本版稿件均由记者马超实习生张倩采写

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炒房原理:赚取按揭差价

宋女士告诉记者,炒房有个前提,就是房价必须要有上升空间,然后你要有几十万的资金,最后,还要炒房的地区没有购房限制。“举个例子解释炒房的原理,比如一个人买了一套100平米的商品房,开盘价5000元/平米,房屋总价50万元。贷款70%(35万),首付15万。几个月后,等房价炒到了8000元/平米。但他根本没打算卖!他将房子卖给自己(是以另一个人的名义)。这时房子总价是80万,贷款70%(56万),首付24万,通过转按揭(或提前还贷方式),他将房子卖给了自己。这时侯,他赚得房屋差价31万,减去第二次的首付24万,已经干拿了7万,而房子还在他名下!他现在唯一的负担是要还56万的贷款,加上利息,虽然是一笔不小的数目,“但也没关系,大不了还不起贷款银行把房子收回去呗”,他还是干赚7万。如果他还能找到买主,即使以第二次的成交价卖,那他至少又拿回了第二次的首付24万。那么这一轮下来他就净赚超过30万。

组团炒房:我卖给你你卖给我,炒热地段

宋女士说,理论上炒房很简单,但并不是每个人都能操作的。

首先,要炒房就必须要几个人,而且还要有一定的资金,一人一二百万元。

然后就是选地段,选还没怎么被其他炒房团炒过的地段,而且要有充足的房源,一般至少要上百套。最后,就可以炒了。

首先,选好地段后,就将此地段附近的房子一次性吃进。以每平方米7000元为例,一套一百平方总价70万,首付40%为28万,加上所有的税收和3个月的贷款利息总共花了35万,那么10个人每人200万总共2000万的钱可以买60套,这60套分布在10个人的名下。

房子买完了,接下来就是炒了。本来均价7000的房子慢慢来,一个星期涨200,那么一个月大概可以涨1000,这边你在涨,那些手上正好有这个地段的房子的人也自然将自己手上的房子涨价了,“不可能你卖8000了其他人还卖7000,即使没人买也不用害怕,只要地段有升值空间,肯定能卖出去的,这样就把这个地段的房价炒起来了。”

等房价涨了超过15%的时候,也就已经超过8000一平方,炒房团的房子要开始转手了。“其实转手(炒),就是你卖给我我卖给你。本来炒房团买的一套房子花了35万,银行贷款42万,那么当均价8000的时候这套房子就值80万了,团里的其他人买这套房子,首付40%就是32万,也就是说可以从银行贷款80—32=48万。也就是说房子还是房子,但是一转手就赚了13万。再减去其他的费用,这套房子就赚了10万。”

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