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揭秘西安高房价:高房价是恐慌性购房的产物

2010年11月30日09:26大秦房产综合整理我要评论(0)
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如果你到房地产销售一线去,你一定会发现恐慌性购买的长期存在。当然,这种恐慌性购买,并不是说人们在内心世界的那种害怕,而是反映到行为上的一种冲动与游移,并最终以买房作为归宿。房价为什么高,有许多理由,根由,基础条件或者制度缺失,但买房人也是房价上涨的一类主要力量。科学的划分,买房种类应该包括三类,投资性买房、炒房与投机性买房、正常买房。

刚需主导西安楼市 购房者房价上涨预期加大

投资性买房不会导致房价发生冲动性上涨,但投资买房催高房价会从两个方面反映出来:

一是产品稀缺性与产品设计水平的差异导致投资买房比较集中,从而导致个盘快速涨价,最终带动了整体房价上涨。房市营销水平加上利益吸引,开发的产品总是推存出新,其中最重要的一种就是将房子烙上投资品的印记,当一种先进的投资品种,或者一种房子被包装成投资品的时候,其买家往往非常集中,开发商利用博弈原理推高房价并带来旺销。

二是地段稀缺性与城市发展水平决定下的居住稀缺性导致的投资集中,比如北京上海深圳为什么房价高,与其城市发展水平较快,生活条件较好并且创业环境优越于其它城市,因此会发生置业相对集中,另外这些城市集中了中国最主要的社会资源,由此也会吸引富人集居,在此基础上产生的投资消费往往以地段作为选择标准,从而带来房价的层次,在一个有价格层次的城市,一般其土地供应与地价都会跟涨,并进而催高房价。

正是因为投资性买房一般对价格的要求并不敏感,或者被精于算账的开发商营销商所迷惑,所以往往在旺销格局下产生冲动性消费的比重相对较高。

炒房者往往利用集中资金优势来与开发商博弈,往往炒房者以团队出现比较普遍,当然个体炒房也有,但不是太普遍,炒房的目标直指差价,因此批发转零售是其要点,自然地,炒房者通过资金集中来与开发商博弈,并且往往会利用开盘等有利时机来囤货,因此炒房者获得回报的形式推高了房价,这包括两类:

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如果炒房者属资金投放式炒买,则会与开发商联手,开发商必须答应合同中条件,提高单价,以让炒房者从中渔利,这在调控从紧条件下最为普遍,一些江浙炒房团往往整栋购买,只是交于开发商部分资金,并没有真正实现合约买房,开发商根据合约再行出售扣除税费后的差价返还予炒房团。

再一种就是更高级的形式,即炒房者集结起来看准了以后集中出手,持有一段时间后,在高峰期直接将其出手,赚取差价,这个需要有一定专业水平与敏感的眼光。

无论哪一种都会产生快速消费,从而让开发商有了抬价销售的机会。

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[责任编辑:wyxahousea]
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