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2011年西安楼市呈现五大趋势 调控将成常态

2010年12月23日09:58西安晚报-西安新闻网张军我要评论(0)
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  2010年是楼市风云变幻之年,房产行业变革之年,产业创新之年。楼市经历了“火爆”、“国十条”、“回暖”、“限购”、“加息”等多轮起伏,让开发企业和购房者都以更平和更理性的目光看待整个市场。研判2011年,西安楼市将发生新的变化,在日前举办的“2010西安创新峰会”上,克而瑞西安机构分析明年西安楼市将呈现五大发展趋势。

  政策调控将成为一种常态

  21日,在“2010西安创新峰会”上,克而瑞西安机构张计卫先生就“2010西安房地产市场回顾及2011年楼市展望”做主题发言。张计卫分析认为,在将过去的2010年里,中国楼市宏观调控出现了新变化:一是从年度调控转变为季度调控;二是调控政策从控制投机、投资需求扩散至首置、改善性需求。

  对于2011年政策走势,考虑到目前的流动性依旧过剩,以及供应根本性问题没能得到很好的解决,所以季度调控的格局不可避免;从政府的意图判断,下一阶段仍旧是政策多发期,政府会继续出台相关政策;未来将会进入一个调控的常态,频出的调控政策会为中国地产市场掀开一个短周期时代。至于未来政策调控的倾向,以及未来政府的发力点,他做了预期:未来潜在的四项重磅政策主要集中在房产税、预售资金监管、土地增值税清算及交易环节重税四方面。其中,唯有后者才是真正有杀伤力,有望成为宏观调控的杀手锏。

  大型房企助推地价上涨

  在土地供应方面,2010年西安土地供应增长19.2%。单从土地供应来看,预计明年住宅市场供应量充足。西安房地产市场的快速发展,吸引着众多企业拿地热情高涨,众多央企、国企、上市企业等大型房企陆续谋地,将会进一步推动地价涨幅加快,企业拿地成本增加,一定程度决定着未来房价向上趋势。

  浐灞生态区楼盘放量可期

  对于未来的热点区域,克而瑞西安机构认为,从各区域市场数据来看,短时间内依旧呈现城东、城南、城北三足鼎立格局。城南区目前主要市场支撑是曲江南湖以东以南区域,城北区明年主力成交项目围绕市政府区域,城东浐灞区域明年受世园会带动,高端产品市场较为可期。全市其他热点板块大明宫、大兴新区个别楼盘带动下成交放量,整体来看这两个热点区域大规模放量将在2012年。也就是说,2011年西安楼市的热点主要集中在浐灞板块,而到了2012年,最热点的区域将在大明宫板块和大兴新区。

  一季度楼市成交量或下滑

  虽然楼市热点板块众多,但不是所有的房子都好卖。从2010年成交结构来看,90—125平方米首次置业型产品仍为今年成交主力,新政后70平方米以下产品、125—144平方米改善类产品成交量下降,180平方米以上的高端产品市场份额呈现明显增长,这说明刚需型产品及高端类产品抗政策风险性较强。针对2011年的西安楼市,虽然受政策影响力较弱,宏观政策面对市场压制力较小,但是成交量主要考虑到需求抑制,一季度会有明显下滑,全年来看成交量不会产生较大波动。从结构方面分析,高端物业由于限购、土地增值税等政策的影响,特别是明年中高端项目的集中上市,短期内销售会受影响或有波动,中长期仍具有保值增值性。由于首付三成以及限贷政策将在一定程度上影响首次置业和改善性需求,中低端住宅可能受影响较大。保障型住房受政策导向影响,未来具备良好的市场空间,供应量将大幅加大。

  竞争加剧小企业融资受限

  由于受政策调控影响,楼市竞争将加剧,一些中小开发商的日子将不好过。张计卫表示,2010年西安房产行业前十名的市场份额占较2008年增长2.30%,行业集中度明显提高;目前受政策影响,中小企业融资渠道受限,外地大型开发商对本地市场的日益垄断,不仅威胁到本地中小企业的资金链,更进一步限制其拿地能力。总体来说,土地资源将向大企业集中。

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