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开发商可以一房两卖 政府居然也一地两卖

2010年12月24日14:53地产中国网[微博]我要评论(0)
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三亚市黄金地段月川新区南段一幅土地上的建筑物,正遭受被拆迁的命运。

12月20日,月川开发区一位本地居民向记者证实,这幅土地上的建材城、酒店等,已在19日晚开始被强拆。

强拆背后,围绕这一幅土地的使用权归属,三亚富来益公司与三亚市政府、国土局之间,已经“纠缠”了18年。18年前,三亚市将该幅261亩土地使用权作为上述公司的工程垫付款补偿进行出让,18年后,市府又将其中的数十亩土地进行挂牌出让。

2007年底,富来益公司一纸诉状将三亚市人民政府告上法庭。历经一审、二审、申诉,今年1月份,最高人民法院做出复查通知、海南省高院8月份发出暂停该地块的挂牌出让后,争议土地中的近26.6亩仍然被出让完毕。

这一案例,折射出海南尤其是三亚楼市房价、地价飙升后,关于土地权属的纠纷日益凸显,以及地方政府在招商[简介最新动态]引资过程中出现的信用危机。

“一女二嫁”?

1992年,三亚富来益公司(前身为三亚聚龙实业公司)与海南天和公司(前身为海南乡镇企业实业开发建设公司)共同垫资近6000万元,为三亚市政府修建友谊路和金鸡岭路垫付工程款,及支付月川开发区南段青苗补偿费用和河堤坝镇工程费用。

据富来益公司副总经理麦伟春介绍,因三亚市政府无资金偿还上述工程款,便以出让月川开发区南段261亩土地使用权,作为抵偿两公司的工程款。三亚市房地产界人士对记者表示,当年这种招商引资进行土地一级开发、然后以土地使用权作为补偿的方式甚为常见。

记者获得的数份资料显示,1992年11月28日,三亚市国土局与天和公司签订《土地出让合同》并核发了用地红线图。根据合同约定,市国土局将位于月川一区南段面积为261亩的土地,以每平方米487.5元的价格,出让给天和公司。

2005年12月8日,富来益公司与天和公司签订《协议书》,约定将三亚市政府欠天和公司投资款的权益转让给富来益公司,债权债务等一并转让。

数年间,三亚市政府分四次给两公司办理了合计167.249亩土地出让手续,至今尚余93.751亩土地,因三亚市政府拆迁办未按时完成土地拆迁,而未及时办理国有土地使用证。

关于这一点,在本报记者获得的三亚市政府文件,以及三亚市中院、海南省高院的判决书中,均予以确认。

但2007年9月,三亚市政府公告,将上述剩余93亩土地中的12.93亩,重新予以捆绑挂牌出让给海南铭远投资公司。

深感权益受损的富来益公司,随即向三亚市中级法院提起行政诉讼,要求三亚市政府撤销上述挂牌出让,并按合同约定办理剩余93亩土地的土地使用权证。

就在诉讼期间,2010年8月20日,三亚市再次挂牌出让其中的26.6亩土地,受让方为海南嘉鹏置业。

北京康达律师事务所律师乔佳平认为,根据双方的土地出让合同,261亩土地的使用权,并不是分批出让,而是在统一出让后,分批交付的行为,三亚市国土局、市政府没有按合同约定履行义务,而又重新挂牌出让,是一地两卖行为,侵犯了富来益公司的土地权益。

但一审、二审判决中,法院均未支持富来益公司的请求。2009年底,富来益向最高人民法院提出申诉,2010年1月27日,最高院发出复查函,引述申诉状称,三亚市政府对在先已出让的土地,再次出让,其行政行为属于事实不清,证据不足,也违反法定程序,责成海南省高院进行复查,三个月之内上报复查结果。

“截止到现在,海南省高院三次派人去三亚市政府进行调解,但均未见到相关负责人。”据接近三亚市政府的相关人士透露,复查至今未果。

另一方面,据三亚市国土局工作人员表示,上述挂牌出让的土地已经在按流程办理土地使用权证。

源于地价飙升?

这一案件发生的背景,是三亚地价近年来的飞速上涨。

公开数据显示,从2000年至今,三亚的地价飙升以数十倍计。上述争议土地中12.93亩、26.6亩土地的挂牌出让,三亚市政府共获得近4亿元土地出让金,地块单价已超过1万元/平米。

海南省高院的二审终审判决书认为,三亚市政府和天和公司(富来益公司)于1992年签订的土地出让合同中,约定的地价为487.5元/平米,10多年后,争议地块的出让地价已增值数十倍,富来益公司根据原合同要求获得该地块使用权,没有考虑到争议土地已增值的实际情况,按照1992年约定的价格出让剩余土地,侵犯三亚市政府的合法权益。

三亚市政府在其答辩中也称,上述剩余93亩土地属协议出让,土地出让合同于1999年海南开始实行招拍挂后已失效,已不适宜按当初的合同价格出让,而应重新挂牌出让。

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