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央行加息遇上楼市国八条 叠加效应不容小觑

2011年02月14日09:49中华工商时报杨红旭我要评论(0)
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  才过罢春节,第三次加息便呼啸而至。对于房贷负担者而言,每次降息,都会欢呼;每次加息,都会心痛。对于广大民众,更关心的是连续加息后房地产市场将会作何表现。

  每轮加息,都是一个漫长的过程。上一轮加息周期,自2004年至2008年共计9次。这轮加息周期,始于去年10月,12月第二次,现在属于第三次。本次加息的主要目的就是抑制通胀。加息的直接原因,是因为今年1月的CPI可能会超过5%,创两年来新高。

  通胀具有滞后性,过去两年货币供应量太大,导致今年全年都会处于偏高通胀水平,国家希望全年CPI控制在4%以内,估计上半年会高于下半年。第三次加息之后,一年期存款利率为3%,要想使当前负利率的不正常状况转变为正利率,估计还得加息100个基点,若每次都是25个基点,则需四次。保守估计,2011年还将加息2-4次。

  对于房地产市场而言,加息的影响需要经历一个量变到质变的过程。每次加息都是小小的利空,但在加息周期的前半段,总体影响较小;直到累计加息多次,比如6次左右,加息周期过半,尤其是最后一次加息完成之后,其累积效应才会显现出来。若依此规律,则当前第三次加息后,对于楼市依然属于“温水煮青蛙”,不必夸大其效果。

  需要关注的是房地产政策环境。自去年以来,房地产调控已历经四轮,尤其是上月底出台的新“国八条”,非常之严厉,加上重庆和上海终于开始试点房产税。这就意味着,即便没有加息的货币紧缩措施,楼市也会进行调整。有了加息,则会产生货币政策与房地产政策的叠加效应,两股力量将促使楼市出现一定程度的低迷。

  贷款利率提高,必然会增加贷款者的购房成本。雪上加霜的是去年以来房贷政策持续紧缩,首套住房首付已由最低二成提至三成,贷款利率已由最低七折升至八五折,目前部分银行已再度提高到基准利率。

  实行按揭房贷制度的本意,是促进住房制度改革,提高民众购房(用于自住)的支付能力,但事实上近些年来,这一金融工具越来越多的被用于增强房产投资投机能力的杠杆。不过,水至清则无鱼,只要实行住宅商品化,市场中不可能杜绝投资投机行为,将房产作为资产配置的对象,别国同理。但需要注意一种现象,在房价上涨阶段,购房贷款越多杠杆率越高,有利于投资者以小博大,利率高低常被购房者忽略;当房价止涨或下跌时期,人们会转而非常关注利率高低、利息多寡。

  近十年来,房价持续上涨,贷款购房者获益甚多。随着房价持续飙升阶段的结束,尤其是未来两年,在调控房价与加息周期的影响下,部分城市的房价会出现一定程度的调整,购房者、投资者会对利率变化越来越敏感。从这一角度讲,加息过程中,部分购房需求会被抑制。

  加息同样也提高了开发企业的融资成本和经营难度。在市场向好时,开发商可以将这种成本转嫁到房价上,在市场调整期,开发商的日子也不好过,这将导致企业缩减开发规模,以求渡过难关——而这又为未来几年的市场供应不足埋下了隐患,房地产市场就是在这种波动中周期性发展的。

  总体来看,第三次加息的效果不宜奢望,对市场影响更大的还属国八条。但随着加息次数的累加,预计将于年底和明年完成由量变到质变的过程,届时国八条有可能放松,但货币政策对楼市的影响将会显性化。(杨红旭 作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)

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[责任编辑:wyxahouseb]
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