腾讯大秦网大秦网 > 正文

大秦网特约美城机构:预判新政下西安房产趋势

字号:T|T

2011年2月25日,西安市长陈宝根主持召开市政府常务会议,传达全国保障性安居工程工作会议精神,讨论并原则通过了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,其中明确规定本市居民限购2套房,禁购3套以上住房,2套房贷首付最低60%。自通知发布之日起施行。

美城机构·市场研发中心在看到本实施细则第一时间内对其进行了详细深入的研究,结合以往历次调控西安市政府落实情况和对比近日其它部分城市出台的限购令实施细则进行了较为详细的解读,并结合西安房地产现状总结了对市场近期、中期的影响。该方案代表美城机构观点,仅作参考。

美城机构解读通知细则:

限购区域为西安市辖区

西安市限购区域为西安市辖区(新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区),而周至、蓝田、户县、高陵等4县不在其区域范围内。

限购类型

本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房,而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。

限购令认家庭不认户口

本次限购中明确指出,已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女),已拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。美城机构认为,在实际执行中,都是按家庭来界定的,例如两代人户口在一个户口簿上,只要超过18岁就可以作为一个独立家庭去认定住房情况。

限购令并未卡死拥有二套以上住房者继续购房

限购令并未将名下已有两套房产的本市居民家庭完全卡死,只是必须先卖一套房,然后才可以再买新房。对于投资、投机型置业者在政策上仍留有空间。

拆迁户回迁安置不受套数限制

定位为国际化大都市的西安,83个城中村改造项目势在必行,因城市建设住房被拆迁的家庭,选择产权调换住房的,本次限购政策中并无规定,也就是回迁安置的不受套数限制。

限购对于西安房地产市场的影响

政策层面:国家调控政策不会放松,西安“国八条”配套细则即将出台,政策执行力度从严;

1、2011年度国家将继续坚持从严的货币政策,银行存贷款利率及存款准备金 率或将再次上调;

2、全国1000万套保障房任务、陕西省45万套任务、西安市8.6万套任务及鼓励企事业单位利用自有土地建设保障房等政策,住房供应将形成双轨制;

3、限购令预计执行期一年,会对2011年度西安房地产市场造成重大影响;

4、西安未来2-3年不会征收房产税,但对购房消费心理产生阴影性影响。

土地市场:

1、保障性住房土地供给量显著增加;

2、城市化进程迫使城市骨架拉大,三环周边土地成为市场供地主力区域,热

点区域集中于城东浐灞区、城南长安区、城北泾渭区;

3、面临宏观调控政策层层加码,商品房开发企业资金压力加大,土地市场交

易将可能放缓,但供给紧缺,商品房开发用地地价仍有上涨可能。

房地产市场:

1、西安市政府本次限购令较预期严格,基本严格贯彻了1.26“新国八条”政策;

2、条件限外、控外购一、限二禁三、二手房交易五年内全额征税,全面抑

制了西安市场的投资、投机客户,对市场影响10%-15%之间;

3、对本地首改、再改善型购房客户会有较大影响;

4、购房消费心理趋向“一步到位”,对于小户型销售住宅会有影响。而房

产税征收试点及推广的阴影,对豪宅、别墅类等高端消费心理造成影响;

5、限购令未涉及西安四县及三、四线城市,这些区域地产开发将有大幅增

长空间;

6、投资及消费将向未调控的商业、办公、旅游地产等领域转移;

销量下跌或成为必然

上半年:西安“2.25”限购令出台后预计上半年销量比2010年同比下滑20-30%;同

时,基于对政策的消化周期,市场观望情绪增加。

下半年:如果地方政府对市场出台隐形变通扶持政策,下半年形势会稍有回

转;但不排除部分开发商或有降价甩货可能;

全年:原先预计全年销量在1300万——1500万平米,但因限购令影响或

许全年销量不及2010年。预计限购令执行期限至年底,与西安国

际化大都市的发展多空较量,西安房地产市场长远仍然看好。

对各开发商建议:

1、中小企业应苦练内功,紧抓刚需产品,提高产品的性价比(控单价、控

总价、产品功能升级,一步到位的产品将成为市场主流);

2、追求企业IRR值;

3、保持信心,做好用时间换空间的长远打算;

4、朝三、四线城市扩张;

5、转向商业、办公、旅游地产发展。

相关链接:

大秦网特约美城机构解读西安限购细则

读完这篇文章后,您心情如何?
[责任编辑:wyxahouseb]
登录 (请登录发言,并遵守相关规定) 分享至: 腾讯微博
大秦·视界