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如何有效监管?西安商品房明码标价引三大疑问

2011年04月02日09:18西安晚报我要评论(0)
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  今年5月以来,随着西安市的房价不断飙升,西安市动用行政手段调控房价先河,对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度:12月1日起,凡具有开发经营资格,经批准在西安市城市规划区内国有土地上进行商品房开发建设,并准入市场销售的商品住房和非住宅房屋的房地产开发建设经营企业,其销售价格须进行备案……

  这一措施的实施就是通过对价格的抑制,使更多的人能买到房子。但是,随着价格的备案,能否真正抑制房价上涨?引发各界高度关注和激烈争论,开发商、普通市民等纷纷加入其中。

  房价到底谁说了算?

  “今年西安的房价就像脱缰野马,一天一个价,让人心惊肉跳。”在高新区购房者的李先生向记者说。房价的飙升引起了西安市政府的高度重视:12月1日起,西安实行商品房销售价格备案制度。

  据了解,此次实行的明码标价中,商品住房和非住宅房屋销售价格实行市场调节价,备案的销售价格由房地产开发建设经营企业根据开发建设成本和市场供求状况制定。西安市物价局核实房地产开发建设经营企业填报项目销售价格资料信息后,在西安价格信息网进行公示,由西安市物价监督检查局监制项目销售价格明码标价牌,并依此为据办理《商品房预售许可证》。

  “房子的价格实际上还是由开发商根据项目的开发成本和合理的利润来构成。管理部门的核实只是一个环节,只能起到监督作用。”南郊的高先生对开发商的明码标价仍然存在质疑。“即使开发成本确定了,但市场供求状况却是无法量化的,因此明码标价只是一种形式,它便于消费者明白地看清不同房子的差价,给自己交定金一个判断的依据,但对销售不会有本质的影响。”

  “按照经济学原理,价格肯定是由市场来决定的。如果说开发商把房价标到8000元/平方米,但市场根本不看好,没人买的话,那么明码标价是不是就没有意义?”一位不愿意透露姓名的开发商说,“商品房买卖多是市场行为,影响房价的因素很多,明码标价只是一种形式,左右不了房价的涨跌,对购房者来说,实际意义不大。如果大家非要较真,明码标价只是开发商把价格从内部转到公开,对房屋销售并没有什么影响。”

  在采访中,很多人都在问一个问题:“房价,到底由谁说了算?如果简单的用明码标价就能解决房价上涨快的问题,那么市场会是什么样的?”

  监管如何才能有效?

  记者在西安价格信息网上看到,目前已标价的开发商达到9家。相信还会有很多开发商将价格进行公示。在已公示的价格中,大部分均价已达到5000元以上,最低的也在4700多元。这些价格公示后,如果监管才能达到真正的效果?

  一些开发商对销售价格公示以后,因正常销售产生的价格波动,公示价格该如何合理调整关注较多。他们提出这样一些疑虑,如果一房一价一标准执行到底,对于先期购房的客户而言是不太公平的。在市场经济下,物业应该有正常的升值空间,价格也有正常的波动;其二,开发商如果从自身利益出发,可能会将房源化整为零,分很多期推出来,每期的房源少了,客户的选择就少了,而且,大家争相购买必然会推高后续房价;其三,有些公司,可能会一次性就把价格订到高位,给自己留条后路,但这对消费者是不公平的;其四,如果对于公示价格的有效时限没有合理的考量,开发商今天这个价,明天那个价,只是每天变换公示牌就算公示的话,价格公示就有点流于形式了。

  在采访中,不少开发商认为,从目前的实际情况来看,“明码标价”操作起来还有一定的难度,比如公摊面积,实测和预测会有一定距离,这个问题没有解决前,即使标价牌做出来也要改。

  在项目的开发过程中,一些信息并不是一成不变的,价格和其他信息如果有变动就应该及时更改,给消费者提供真实的数据。经过物价部门的前期调查,一些成熟的品牌开发企业在项目的开发过程中,关键数据是不会频繁变化的,而房价也不会出现大幅度的波动。反而一些没有市场积累的小项目,想通过价格试探市场,这样的开发企业会不停地调整价格,以牟取不合理利润。

  因此,消费者应该是最好的监督人,他们会通过一个不断变化的数据公示,对项目的价格体系产生质疑,对开发企业的诚信产生质疑,这样的结果是市场得到更好的监督。

  备案能否驯服房价?

  按照《西安市规范商品房销售价格行为暂行规定》要求,商品房销售价格实行明码标价制度,其中商品非住宅房屋采取明码标牌方式,一楼一牌;商品住宅房屋采取明码标价签方式,一户一签,并要将所售房屋的项目名称、坐落位置、建筑结构、房屋用途、建筑面积、平均价格、楼层差价、朝向差价、功能调节差价、销售价格等项内容填写在内。

  尽管购房者都知道一房一价,开发商也不否认一房一价,但这个价格在售楼部只对少数人公开。比如说购房者问某套房的价格,销售人员才在销控表上查找。在备案制度实施之后,购房者很清晰的在网上查询到价格,但是,到底能否驯服房价呢?

  很多开发商认为,西安市物价局下发这两个通知的宗旨是好的,其目的就是为了平抑西安房价,规范整个房地产市场的销售秩序,营造一个良好、和谐的市场氛围。但在实际过程中,要想从根本上抑制房价快速上涨确有难度。比如:土地成本在上涨、城市建设综合配套费在上涨,其他如钢材、水泥等生产资料都在迅猛上涨,而随着开发成本的整体增加,在开房商相应比例之开发利润不可能剥夺的情况下,房价就必然会居高不下,甚至会节节攀升。

  有开发商认为,明码标价就是把价签直接贴到商品上,如果商品房采取明码标价牌方式,一楼一牌、一户一签,现在还有点不现实,因为现在市场上销售的大多是期房,因此明码标价看起来有点不现实。同时,也有开发商认为,房价本来就是经过仔细测算、精心设计好的,基本不存在乱报价现象,更何况明码标的价也不一定是成交价格,更不是一口价。

  实行明码标价,是政府对房地产市场持续稳健发展的一种措施,通过制度,使房地产发展更成熟。而且《规定》的出台,实际上是要每一位消费者都来监督开发企业,减少虚假信息,共同打造一个健康的楼市。

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[责任编辑:wyxahouseb]
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