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访阳光城策划经理彭璐 谈笑间解读楼市密码

2011年05月31日13:45腾讯大秦网·房产频道姬显萍我要评论(0)
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“西西安小镇抢疯了”……

在多数开发商还在为如何推盘绞尽脑汁时,阳光城西西安小镇的销售奇迹却在不断上演,为什么这么多高端客户会如此青睐西西安小镇?为什么在市场波动期大家却争先恐后“抢购”西西安小镇?

带着诸多的疑问,记者来到了阳光城集团。在幽静清雅的营销中心,记者采访了阳光城集团西安公司的策划经理彭璐先生。

访阳光城策划经理彭璐 谈笑间解读楼市密码

略带学者风范的彭经理谈吐儒雅,极具亲和力,为我们娓娓道来:“阳光城创造这样的销售奇迹并不意外:

第一、国家宏观调控,高端物业成交影响甚微。房地产宏观调控,造成较多刚需客户进入观望期,大量投资客退出,造成针对刚性需求的楼盘和产品暂时性“滞销”,出现“供大于求”的状态。但做为稀缺的低密度高端物业,目标客户是经济实力雄厚的高端客户,其自身对房价的敏感度较低,主要是产品功能、居住品质、价值潜力才是他们购房的主要关注因素。

第二为高端人士量身定制的纯粹欧洲别墅生活。打动客户首先是充分满足客户对品质生活的追求;我们前期筹划项目的时候科学严谨的把握了市场的需求,在项目的选择地和产品的定位上都进行了严格的分析和预估。主力产品均为西班牙联排和英伦叠拼别墅,建筑面积在250-390平米,空间功能配套齐备,每户配置地上车位,赠送地下车位,赠送南向花园或露台,为高端人士量身营造专属私密的尊崇生活。

第三:至高性价比的产品优势。阳光城集团以其“舍得”的大气魄,聘请澳大利亚等国内外知名机构担纲建筑园林设计,投资巨额改造周边交通体系和生态景观环境,营造千米银杏林荫大道,全冠移植引进百余种植物进行本地化提前培育,打造60000平米中央园林景观,苛求四季有景、四季有花、移步异景的五重园林景观体系; 3万平米迷你高尔夫练习场、25000平米奢华会所、超大内外无边界泳池、VIP影院等高端生活配套,远期规划有国际温泉度假酒店、高尔夫球成等;如此惊艳的园林景观、多元的生活配套,与曲江、浐灞的别墅物业相比,价格极具诱惑力,这是我们项目热销的关键之一;

第四、极具升值潜力的区域环境。西西安小镇位于西咸新区,最近刚刚成为继上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区后中国第四个副省级新区,这里将是大西安未来主要城市发展方向,本项目东部为已经启动改造的西北最长商业街区——三桥国际商业街区,西为即将建设的能够承办国际赛事的奥林匹克体育中心,北部将规划有2500亩沣渭三角洲湿地公园、1000亩主题公园、1200亩沣河湾风情商业街区,南部将规划为西部首个国家级“科技统筹示范区”,广阔的区域发展前景吸引了许多具有长远眼光的购房者。

所以我对我们项目的总结是,高性价比、高升值潜力、高品质生活的稀缺别墅产品。

就目前不断上涨的房价趋势而言,房子已然成为街头巷尾普通老百姓最为关注的热门话题。彭经理从自己从业多年对市场的了解为我们详尽的剖析了促使房价上涨的内在因素:

1、西安的城市吸引力不断提升。西安是西北地区的经济、教育、交通中心,是整个西北地区最佳易居城市,西到新疆、北到内蒙、东到山西形成庞大的吸附圈。西安是全国第三大高校集中地,刚每年几十万高校毕业生有三分之一留在西安就业,最终要结婚组建家庭,是刚性需求强大的增长动力之一;东南沿海产业转移,人才回流,更是增加了西安的人口吸纳量;

2、城市化范围不断扩张,城市改造力度加大。尤其是西安获得国际化大都市批复,称为“关——天经济区”核心引擎,城市改造在不断消灭城中村、棚户区的同时,也催生了新的购房需求。

3、通货膨胀未得到抑制,物价一直处于上行通道。投资房产保值增值成为老百姓的普遍共识,而目前稳健的投资渠道较少,房产投资成为首选;从大宗商品到生活用品都进入持续涨价通道,引发一系列连锁反映,经济增幅不减,加薪大势所趋,房价下跌的可能性不是很大;

4、“新西安人”住房需求保障缺失:由于国家政策、户口限制等综合因素,大量长期在西安工作的外乡人我们现在叫做“新西安人”,但这些群体并未纳入保障房体系内,他们才是租房、购房最迫切的、最大的客群;城中村、老旧社区不断拆迁,此类人群居住问题忽略,据我所知,当大雁塔附近的后村拆迁,就影响了10万的居住、租房问题,当时大秦网也有所报道,这也造成房租上涨,购房迫切;不过政府的公租房建设已经开始启动,也许会逐步有所改观;

5、回乡置业渐成趋势。很多一线城市房价均在2-3万左右,大量陕西籍、在西安求学过、或与西安有地缘、亲缘关系者,从早期被迫回西安购房,到现在有意识地回西安置业投资,也是西安楼市消费的重要支撑之一;

6、居住需求不断升级,催生改善型需求。许多退休市民、老年人倾向于移居到郊区园林景观较好的社区养老居住。而一些70-80后不愿与父母同住,家庭结构不断分化;或者在结婚时购买小户型,在有小孩后,80后基本让父母看护小孩,这就需要购买较大面积户型,催生改善型需求。

因此,不能单纯从一个角度来理解房价上涨的原因,这必然是一个复杂而艰深的社会因素与市场因素的多重交织。

谈到置业人群,彭经理大致为我们分析了一下市场:

1、 买房要趁早,房价下跌空间有限。国家政策调控,房地产市场进入调整期,房价开始有所波动,放假涨幅放缓甚至暂时停滞,但从中国经济的大环境和中国城市化的趋势来看,房价下跌的空间较小。

2、 选择城市新区潜力板块,房价适宜升值大。对于经济实力一般购房者,尽量选择城市新区的潜力板块,西安城市建设进入快速通道,城市发展变化非常快,以前老西安人不愿去的北郊现在称为置业热点,以前的臭水沟浐灞现在称为生态新区,所以我们要以发展的眼光看待城市新区潜力板块,关注政府规划和城市发展的动向,而这些新区也是房价的洼地,如现在的西咸新区、高新区二期南部区域等;

3、 选择实力开发商和大社区。实力品牌开发商,一般在全国连锁开发,产品设计、工程质量、诚信度、后期物业服务均有保障。大社区有较大尺度的园林景观空间和丰富的生活配套设施,有利于营造优质的生活环境,同时在远期的城市改造建设中不易被做为拆迁改造目标。

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