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传世(中国)地产袁斐:商业地产何去何从?

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传世(中国)地产袁斐:商业地产何去何从?

传世(中国)地产顾问有限公司西安公司董事总经理袁斐

—— 刚刚过去的房产传统旺季“金九银十”,开发商又是送钱又是推特价房,在这个节点上卯足了劲来争取今年楼市的最后一个小高潮。但是天公不作美,偏偏购房者也不买账,成交量让西安楼市显得格外冷清。

从2010年4月1日,房产市场进入调控期,一次又一次的调控政策将住宅市场一步一步推向风口浪尖,这一次的住博会局面,从一定程度上表现出一直以“刚需”、“泡沫小”为主题的西安住宅市场也在“限购”的帽子下举步维艰,那么在住宅市场持续冷遇的同时,商业地产的发展又如何呢?

【腾讯大秦网】:我们知道传世地产主要是以商业地产项目为主,西安现在的商业房产市场是怎样的状态呢?

袁总:从整个市场来看,商业地产的前景非常好,未来10年,商业地产将迎来真正的黄金期。

近两年,商业地产发展比较迅速。原因有三点:第一,内需关系,商业地产是与商业相关的,与老百姓生活息息相关,并结合了国家宏观政策的支持,各种调控政策刺激消费拉动内需。就目前的阶段来说,内需拉动速度相对还是较慢;第二,产业政策支持,在住宅类房地产被限购、限贷、限供、限投的大背景下,商业地产的发展则更有利政府、商户、老百姓和开发商;第三,从投资角度来讲,随着消费者生活水平的提高,老百姓投资需求、投资观念的转变,近两年住宅市场的收紧政策及股市低迷的大环境之下,诸多住宅投资客将眼光转移到了商业地产上来。

从开发商角度而言,就今年的具体环境分析,西安自今年开建的8.6万套保障房陆续投入市场,它对整个房地产市场会有一个很大的冲击,整个市场结构会有一个大的重构。目前西安市场上,诸多开发商已经开始偏移商业。就目前政策环境下,商业地产更有利于地产企业解决现金流和回款问题。

就西安整体情况来看,商业地产的发展还是比较慢的,整体属于后知后觉型。一线城市的商业地产市场已经形成了成熟的开发商、成熟的投资客、成熟的运营商等几个匹配的商业环节,现已形成一条成熟产业链。但差距就是潜力和希望的所在,近两年开发商、政府也开始意识到对商业地产有所偏倚,因此西安的发展空间和机会很大。

【腾讯大秦网】:目前市场上的做专门的商业地产代理的公司多不多?房地产行业对于咨询公司的依赖程度如何?

袁总: 商业地产的专业营销代理公司比较少。相对于住宅代理,标准化的产品技术及相对固定的销售模式,商业代理更多的是一种顾问式、咨询式服务,提供一种解决方案。既要有国际化视野的专业技能和经验,也要能因地、因时制宜的提出本土的解决方案,载入城市的特性人文。而且商业地产这种业务类型涉及的门类、种类较广,对专业知识、经验的要求较高,从事的专业人士也较少。从这个层面上来说既要了解零售行业及整个地产行业的发展趋势,又有很强的当地落地执行能力,以及具有本地强大的商户资源整合能力的合作伙伴,需要复合型人才。

任何商业行为都是一种双方或者多方合作的关系,随着企业本身及相关业务的的规模化发展,代理业也呈阶段性发展的状态,从企业自我执行到寻求代理公司,单一化到全业务链的代理,甚至某些大型企业再回归到自我执行的模式。整体上来说,寻求代理公司执行占据市场大部分,对于某些更综合性、技术更复杂的项目,项目开发商一定会借助于我们专业咨询公司的力量,依赖程度较高。

【腾讯大秦网】:顾问公司一般从开发商项目进行到哪个时间段开始合作?是提供整个项目的战略咨询多一些,还是阶段性的策划多一些?

袁总:就传世(中国)地产来说,我们提倡的是一个全业务链的服务模式。第一阶段,前期拿地做商业研究,包含消费者的购买力、消费偏好、消费构成,商圈辐射范围等等综合因素的分析来确定该地块是否适合发展商业;第二阶段,整体研策阶段,包含前期市场研究、商业生态环境、消费生态环境等诸多分析研究,对商业进行定位,包含适合的业态;第三阶段,执行阶段,包括销售执行和招商执行; 第四阶段,商业顾问,对开发商建设项目,从建筑设计、建筑规划、商业动线、垂直动线、人流动线、电梯扶梯配置等提供工程规划建议。第五阶段,运营管理阶段,相当于是为购物中心、百货公司,提供专业的运营管理服务;第六阶段,资本交易,如:解决如何估值?怎么样的交易方式?卖给怎么样的机构公司?运营机构和投资机构等问题。对于我们公司服务内容而言,主要提供战略咨询顾问及阶段性的执行服务。

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