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上半年西安楼市突围 首置产品成为成交主力

2012年07月13日09:18陕西日报我要评论(0)
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上半年西安楼市突围 首置产品成为成交主力

2008-2012全市商品房季度供求走势

  2012年已经过半,对于仍处于调控中的房地产业来说,下半年应如何应对,成为房企当务之急。 近日,克 而瑞西安机构发布了有关西安市场2012年上半年相关分析数据,通过这些内容或能对政策及市场的未来表现有所预判。

  政策:由“堵”向“疏”积极转变

  当前的房地产调控已进入下半场,市场由政策调控力量向市场供求力量转向。2012年央行三次下调存款准备金率,这有利于购房需求的平稳释放。从今年前六个月看,中央调控的主基调并没有改变,但陆续出现了各地方出台相关政策的新闻,这也从一个侧面说明地方政府有松绑楼市的意愿。

  克 而瑞西安机构分析指出,今年的GDP增速目标为7.5%,保8的政治任务不再,通胀形势的缓解为政府在货币政策及财政政策上取得较大调整赢得空间。与此同时,国内房地产政策调控走向从由短期“堵”向长期“疏”转变,金融领域从量化宽松政策向积极稳健转变。因此,三季度在金融及楼市政策微调的影响下,西安高压政策或将稍有松动。

  行业:整体市场仍处于筑底过程

  春节刚过,房地产开发投资就已在刚需会潮等影响中创下高峰;半年以来,西安市房地产开发投资增速缓步上升,房企市场信心开始增加。西安房地产开发投资增速急速上升,仅上半年增速平均为25%,较去年年底明显增加5个百分点,表明房企对市场信心明显增加。

  其中,1-5月西安住宅市场成交311.14万平方米,同前两年年运行轨迹向比成交量已达较高水平,市场“降价潮”及政策趋势转变,令楼市持续回暖。市场供应量增加的同时,也因为受限于限购、限贷等政策并未松绑,市场并未全面回暖,二季度存量走高,市场仍存风险。

  产品:首置、首改产品为成交主力

  上半年,西安楼市首置、首改产品仍为成交主力,改善类产品随市场回暖供应逐步放大,但成交仍然维持在低位水平。首置首改产品作为供应主流,90-125㎡户型占比持续上升,以5月为例成交份占比达37%。随着市场刚需类产品的阶段性释放,改善型产品供应也逐步加大,使得成交比重开始放大。

  克 而瑞西安机构分析认为,从1-5月成交金额排行项目来看,热销项目除集中备案的东泰城市之光和中铁铂丰尚都城外,其他项目大多以首置或首改房源为主推产品;而以高端改善为主的金地湖城大境,近期也通过大幅降价及品牌优势才得以热销。

  价格:市场进入“拼跌”时代

  2012年,新开盘、推案项目以城北为主,其次为城南、城东。所推售产品仍以刚需为主,“降价跑量”为主要的入市策略。从开盘去化率来看,随市场回暖,成交去化率明显增加,去化80%以上项目占33%,数据显示这其中城北项目占5成。

  从上半年西安楼市的成交价格分析,成交单价结构逐渐下滑至6000元左右;市场中5000元/平方米左右的产品逐渐增多,或将带领未来市场价格继续下滑。上半年,新入市项目入市价格多为6000元/平方米,多个投资小户项目入市,价格大多为6000元/平方米左右,5000-6000元/平方米价格段产品成交占比大幅上升。

  销售:品牌房企以价换量成关键

  2012年上半年,西安市场销售金额排名前十位的企业中,三甲被中海、绿地、万科三家外埠知名企业包揽,其中绿地凭借其商业、办公物业取得良好业绩;东泰凭借东泰城之光项目集中备案跻身前4名。海荣、金辉、天朗、龙湖、紫薇也在其列。

  通过排名不难发现,业绩比重较大的项目均在今年进行了明显的以价换量,且产品类型集中为首置首改。在销售十强第三梯队中,除龙湖外,其余企业在售项目销售额占比均在30%左右,且采取以价换量的策略较晚,营销推广无法形成联动。

  综上所述,上半年西安房企在各方利好因素下已度过最坏时期,但调控总体基调不变,市场无法全面回暖,对西安房企如何在下半场取得主动权提出更高的要求。本轮市场回暖,主要受刚需客户阶段性释放及高端客户释放等因素带动,项目较多抓取在其他竞品未准备时蓄客,利用项目自身优势来强化客户认知。热销项目较多集中于外地品牌房企,市场主要仍为“以价换量”,刚需依然为市场主力,预计三季度西安仍会有较好表现。

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