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湘鄂版房产税到"一锤定音"阶段 哪个适合西安

2012年09月05日09:25三秦都市报[微博]李海涛我要评论(0)
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记者采访了解到,从国务院派出8个督察组到各地考察之后,房地产调控政策是否加码的猜想不断升级,其中呼声最高的是房产税试点将逐步扩大的政策,今年8月20日,官方披露的“湘鄂版”房产税,似乎预示着前期一系列准备将进入最后“一锤定音”的阶段了。

自2003年征收房产税首次提出后,有关于这一税种是否会落地讨论了近10年。即使2011年推出了“沪渝版”房产税,由于仅仅针对增量豪宅且税率过低,其“试水”的初衷导致先天成色不足,距离真正的房产税差之千里。期间,尽管楼市经历了限购、是“上海版”房产税更适合西安,还是“重庆版”更具操作性?如果“湘鄂版”房产税贴上“西安标签”,又会在西安楼市掀起多大的波澜……虽然是短暂的现身,但“湘鄂版”房产税风波,还是在楼市对后续调控政策高度敏感的时期无限发酵,也无时不牵动着西安购房者和开发商等各方的神经。

关注:“湘鄂房产税”风波乍起

限贷、限价为主的严厉调控,但人们期待房价有更进一步回落,不约而同将希望寄予房产税扩容。此次曝出“湘鄂版”的新版房产税,在很大程度上迎合了民间这种声音,致使“新版房产税”被舆论无限放大。

随着“房产税扩容”猜想的不断升级,近日,国税总局针对网友留言进行回复时表示,扩大试点方案以及细化的征收标准和办法尚未最终确定,陕西税务部门也几乎在同一时间予以否认。但这一切并没有因此打消西安市民心中的疑虑,议论“房产税”的声音更是一浪高过一浪。

算账:三个“房产税版本”哪个好?

记者昨日采访西安多位市民了解到,和开发商关注的侧重点不同,老百姓更多想知道的是,三个版本的房产税贴上“西安标签”后的缴税多少问题。

针对目前的“上海版”、“重庆版”和“湘鄂版”3个版本的房产税,记者算了一笔账。以一个普通的三口之家计算,按照西安8月房屋均价7073元/平米计算,比较典型的有如下几种情况(注:“湘鄂版”房产税税率尚未明确,暂时按0.1%计算)。

该家庭原有一套60平米的老房子,新购一套100平方米的住房,单价7073元/平米。两套房产加起来的总面积是160平方米,人均53.3平方米,未超过60平方米,因此按“上海版”该套房产免征房产税,按“重庆版”也不用缴税,按“湘鄂版”应纳税额为70.73万元的0.1%,即707.3元。如果按照曲江某地产单价21000元/平米计算,应缴税额就变成了2100元。

但如果原有住房面积较大,按“沪渝版”也要交税的话,情况也有较大差异。如150平方米的房产,再投资一套70平方米的精装公寓,单价15000元/平米。两套房子相加220平方米,超过人均60平方米的免税界线,而新购房产的单价超过去年全市新建商品住房平均售价的2倍,适用税率由0.4%改为0.6%,因此按“上海版”需要缴纳:(150平方米+70平方米-60平方米×3)×15000元/平米×0.7×0.6% =2520 元。若按“重庆版”,由于新购房产的单价超过均价2倍,因此要征收0.5%的房产税,即5250元。若按“湘鄂版”,则要缴纳1050元的房产税。

市民:设计适用的“房产税版本”

记者对比“湘鄂版”房产税和“沪渝版”房产税方案,并结合有关专家的采访分析发现,对于湖南和湖北正在制定的“湘鄂版”房产税,其对楼市下挫力度比现行“沪渝版”更大,对近期和远期楼市都可能产生下行压力。对此,西安市民也是议论纷纷,都在凭借各自心中的一把尺子,量体裁衣设计适用西安现状的“房产税版本”。

还在租房子居住的西安市民张先生说,西安房价涨到现在这么高,很大程度上都是缘于一些多买多占的“有钱人”的投资或者多占行为。所以说,如果西安要开征房产税,最好的办法就是套用“湘鄂版”的房产税征收模式,对已购二套房开征房产税。这样一来,就能抑制个别人的“多买多占”行为。

同时,一些同时拥有几套普通住房的市民表示,如果自己所购住房没有用于投资赚钱,就不应该高比例征收房产税。最好的方案应该是,用税收手段抑制高档豪宅和超大面积住房的买卖,这样不仅控制无限高涨的房价,也能有效节约居住空间。他们认为“重庆版”房产税适用于西安市场,因为其是唯一存在征收存量住宅税费的条款仅限于独栋别墅。

房企:“房产税”会冲击二手房市场

就在西安市民对开征房产税议论纷纷并单方面设计“西安版”房产税方案时,西安许多房地产开发商也在热议西安开征房产税对整个楼市的冲击作用。

中原地产总经理刘文涛认为,新的房产税征税方式,确实会让投资者的养房费用因房屋套数的增加而上升,当持有成本增加到一定程度时,他们就得考虑把房子租出去,或者卖出去。这造成了市场上租赁和存量房源的增加,抬高租金或售价反倒不太现实。

而合家盈房屋总经理曹鹏飞同时认为,西安市刚性购房人数远多于投资性购房者,假如开征房产税,势必会加重普通购房者的负担。西安按照“湘鄂版”房产税细则,征收范围扩容至存量房,在一定程度上会影响到西安二手房市场。

专家:“房产税”平抑房价效果很有限

据了解,对个人住房征收房产税,其目的是在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为。但是,许多行内专家却认为:不管是哪种版本的“房产税”,其平抑房价的作用不能高估。

西北大学经管学院教授、经济学博士卢山冰表示,开征房产税对房价的影响不是很大。因为开征房产税将是一个复杂的程序,具体到征收多少,怎样公平公正的征收。房产税的开征在短期内很可能会使交易成本增加。如果只是规定哪类房产征税,税率多少,那么投资者就会根据利率与税率估算出大致成本,只要税率不高,投资买房收益超过成本,投资者还是会人市,会在转让环节将税费“转嫁”到买方身上。

对此,青年经济学家李青分析指出:开征房产税可以压低房价是一种误解。他称,房产税在短期内会抑制部分购买需求、影响预期,但长远看正好相反,因为地方政府征了税,就要搞城市建设、改善居住环境,居住环境的改善会相应提升当地房价。若这样,房产税抑制投资投机、平抑房价的效果将非常有限。

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