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邓聿文:7月份房价普遍上涨 该征收房产税了

2012年09月05日15:05和讯网[微博]我要评论(0)
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中国的房地产调控又走到了政策变化的微妙时期。根据国家统计局发布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况来看,与上月相比,新建商品住宅价格下降的城市有9个,持平的城市有11个,上涨的城市有50个。虽然涨幅均未超过0.7%,但环比价格上涨的城市数量比6月同期翻了一番,涨幅增速也高达几十倍。6月价格涨幅只有微弱的0.02%。新建商品住宅之外,二手房价同样继续保持着环比上涨的态势,平均环比价格指数达到0.11%,比上月0.09%的涨幅再次扩大。此外,京沪广深等具有风向标意义的一线城市,其7月新建住宅及二手房价格指数均全面止跌。这些数据透露出,房价上涨已从“局部上涨”逐渐演化成了“普遍上涨”的态势。

比起上涨城市的增多以及涨幅扩大来,上市房企的现金流正在好转是一个更能说明楼市正在全面回暖的关键数据。中报显示,虽然开发贷仍然偏紧,房企普遍负债经营,但其融资环境持续改善,负债率逐步下降。今年上半年,企业自筹资金在本年资金来源中占比42.9%,比去年全年提升2个百分点。尤其是经营性现金流同比大幅增加,增幅高达208.19%。其中龙头万科年中持有现金超过470亿元,较年初增加37%。

房企现金流的大幅增加说明什么?企业其实不怕负债,最怕的就是缺乏现金,只要有稳定的现金来源,国家再严厉的调控,都奈何不了它。而上市房企的现金流大幅增加,说明它们已经渡过调控的最难关。房企如果日子逐渐好转,对老百姓来说,当然就意味着买房要困难了。

对于7月房价的全面回暖,各种解释很多,如刚性需求强烈,中高端成交占比加大;国家“稳增长”对开发商和购房者的预期很强;持续的降息及降准;众多城市基于土地财政对楼市政策的微调,等等,都会影响人们对房地产市场的判断和房价走势。

在这种种因素中,除了刚需这个常态因素外,我认为对促成楼市成交量回升和房价反弹的最重要因素,就是预期或者信心的改变。而预期的改变则来源于上段谈及的第二点和第四点。在“稳增长”的大背景下,尽管主管部门不断强调房地产调控不放松,但地方政府在财政压力下,事实上在做一些“曲线救市”的举动,这不能不让人们忧虑央地之间的博弈最终地方政府会胜出,房地产调控政策可能会出现实质性的放松。假如市场形成是种预期,肯定会动摇人们对楼市调控的信心,于是,原本观望者会在这种预期的支配下加入到购房大军中。

从这个角度看,房地产市场已经进入一个博弈关键期,下一阶段调控政策的走向将决定长期的市场发展方向。目前的全面回暖应该说还只是初步的,一旦形成过量反弹,调控政策的公信力就会再次减弱。鉴此,政策预调、微调的必要性非常大。而预调、微调的首要一步,就是必须祭出一些新的调控手段,以打消市场对国家放松楼市宏调的猜疑。

从当前可运用的政策手段来看,包括强化已在实施的限购、限贷的执行力,但鉴于在这方面的纪录不太好,对市场预期的改变不会很大。此外,比较管用的手段是取消房地产市场的预售制,和推出房产税。前者是中国房地产市场根本的制度安排和基石,目前房企的回笼资金,主要是靠预售制,一旦取消预售制,现行的房地产制度就会坍塌,多数房企估计都会死掉,对社会造成的震动太大,因而,从可见的将来,这条不会轻易实行。那么,剩下的就是房产税。

中国在房产税方面,确实有文章可做。从房产税本身来说,房地产行业涉及的税费,整体并不轻,但结构失衡,即流通环节税费重,保有环节税费轻,从而从税收角度刺激了房地产市场的投机行为。很多人拥有几套、十几套甚至几十套房产来投资或投机,就是因为房子空置的成本很低,不怕砸在手上。从地方政府来说,房产税主要是作为地方税种而使用,在土地财政枯竭的情况下,为地方财政开辟一个收入来源,地方政府当然也会高兴。关键在于,如果加重保有环节的征税,一方面能促进市场的去库存化,消化存量,当大量的房子因为保有税费过重而纷纷上市交易后,那么,市场的价格重心势必会整体下移,达成一个新的合理的价格均衡水平,从而会圆了很多人的住房梦,改善了民生;另一方面,随着楼市交易的活跃,又会带来大量的税收。而且,随着房价下降和销量增加,人们用于住房的支出减少,过去被高房价压抑的其他消费需求被释放出来,又会增加其他商品的购买力,从而带动其他消费产业的发展,并进一步带来政府公共财政收入的增加。

所以,对开发商、普通消费者和政府来说,这都是一个多赢的选择,唯一的受损者,就是在市场上拥有多套住房的投机客。但问题可能也恰恰在这儿,由于这些投机客中包括政府官员甚至楼市政策制定者,他们不会轻易使房产税出台。

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