岳霖为中小房企转型升级支招:3句话15个字概括

新房速递张国政先生2017-11-22 14:18

2017年,政策调控密集,房地产进入集中度高位运行期。这无疑是对中小房企敲响了警钟。强者恒强的时代,中小房企是否还有生存空间?出路在哪里?针对这些问题,中国房地产组织经营专家——深圳市鹰之旅管理咨询有限公司董事长岳霖女士在受访时给出了清晰的路径指引——概括起来打法就是3句话15个字:战略定方向,架构定规模,流程定效率。以下是访谈全文——

岳霖为中小房企转型升级支招:3句话15个字概括

问(1):您辅导过许多房企,您觉得现在中小房企面临的最严重的问题是什么?

岳霖:拿地是许多中小房企面临的首要难题。中小房企普遍布局集中,无法像碧桂园、融创这些标杆房企一样通过全国化布局获得规模效应。同时随着拿地难度加大,传统的房地产开发模式已经难以为继,对于中小房企来说,实力、品牌有限,财务成本高无法应对长周期,也无法通过旧改等方式拿地,而整个市场留给它们的生存空间也变得狭窄。

岳霖为中小房企转型升级支招:3句话15个字概括

问(2):您能对中小房企拿地提供一些方法和策略吗?

岳霖:最近我回访了几家鹰之旅的学员企业,根据这些企业遇到的拿地问题,我为他们提供的建议是联合拿地:中小房企具备本地市场优势,可以选择加强与标杆房企联合拿地或者采取股权投资等方式合作。对于中小房企而言,把握窗口期、照准价格洼地和大量的运动式拿地等等都存在一定难度,选择合作是更加可行的选择。

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问(3):除了拿地以外,您觉得目前还有哪些问题是比较棘手的?

岳霖:鹰之旅平台上有2000多名房地产企业家,我们一直关注着这些企业的发展和变化。根据现阶段的反馈,除了拿地以外,企业处于转型迷茫期,资金问题、人才问题和发展战略等方面的问题都普遍存在。

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问(4):对于人才和战略问题,您觉得根源在哪里?房企要怎么解决这些问题?

岳霖:房地产开发企业的价值组成,首先它必须有一套精准的战略定位,就是你干什么?像万科是干住宅的,万达是干商业的,龙湖是住宅、商业综合的什么都干,所以战略很重要。同样的两家河南房企,一家死守郑州,一家跑到四五线城市,后者的发展远远落后于前者,这就是战略的重要性。同样的成本,售价不同的根本原因在于地段。战略想清楚了,就要有一套正确的经营理论,如何实现?还有系统性思维,还有组织管控体系。房地产首先要有一套运营体系、资金体系、风险体系、管理体系、拓展体系、设计体系、成本体系、采购体系、工程管理体系、营销管理体系和客服管理体系。我每年要看至少一百个项目,我发现了很多企业干得很吃力,原因就在于战略不清晰,架构不明确甚至没有,接下来人才也不到位,所以支撑不了你的发展。正确的打法是:战略定方向,架构定规模,流程定效率。

岳霖为中小房企转型升级支招:3句话15个字概括

问(5):对于中小房企下一步的发展,您还有哪些建议提供给他们?

岳霖:必须转型。比如未来城市住宅发展趋势是只租不售,而这种模式非常考验开发商的资金管理能力。现有模式,开发商通过前期销售期房,开发建设前就能把后期成本费用、利润收回来。而未来只租不售模式需要50年甚至70年,这对开发商的资金来说是一个极大的挑战。因此,传统的住宅开发模式将逐渐退出市场。开发商将应如何应对呢?第一,符合国家大的发展趋势,随着城镇化率的不断提高,可投身特色小镇的开发建设;第二,要转型,研究租赁市场中如何获得生存的机会;第三,做产业地产,产城融合,导入产业配套用房,类似深圳的万科云城模式。这几种模式开发商都是很难应对的。因为开发商过往的能力结构是不具备干这些事情的。因此,开发商的当务之急是静下心来学习,了解和找到房地产的下一个出路,把握好现在,思考好未来!

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