西安停车服务费拟调至80元/月 仍然很高

社会新闻华商报2020-06-23 07:55

西安停车服务费拟调至80元/月 仍然很高

有调查

花钱买了车位,每月还要向物业缴纳150元甚至更高的服务费,是否合理,有没有政策进行规定约束?

今年以来,华商报记者持续关注此事。5月6日至9日,华商报报道了《西安小区“停车服务费”是否收得明明白白》并连续追踪报道,引发广泛关注,西安市市场监督管理局安排部署相关区市场监管局对这10个小区停车服务费收取情况进行调查处理,并在全市范围内组织开展物业小区停车收费专项检查。不少小区物业也主动与业主代表、业委会沟通,是否降低此项费用。

有争议

近日,《西安市物业服务收费管理办法》(征求意见稿)(以下简称《征求意见稿》)面向社会公开征求意见,其中“停车服务费”所有小区拟调整为80元/月的做法争议颇多。

对比济南、武汉、长沙、郑州、哈尔滨、太原等其他省会城市,西安市发改委《意见稿》所涉及的“停车服务费”价格,仍高于其他省会城市。

算一算

小区停车位实际成本有多少?

那么小区“停车服务费”这一项中,物业公司实际的成本又是多少呢?

华商报记者经过多次努力,辗转找到了西安一物业公司负责人,其向记者透露了西安室内停车场直接成本支出项目,主要包含:照明用的电费、消防设施的维护费用、保洁费用、值守人员的费用、日常的零修费、税费等。其中这些成本中,最大的占比是人工工资。

那么这些费用占他们停车场总营业收入多大比重呢?

他介绍,目前其管理的地下车库各项支出在账目上的显示大约比例如下:电费约2%、消防设施维护费约3%、值守人员+保洁费用约40%左右、零修费用约3%、税费约8%。其中8%税费是物业公司利润给税务部门计提,属于物业公司管理成本。而他承认,其中值守人员+保洁费用存在一定水分,绝大多数地下车库都达不到40%。

从6月5日开始,华商报多路记者对15个小区的“停车服务费”成本进行采集,并通过物业行业人员,对以下小区“停车服务费”项目直接成本(预估)核算。

需要特别说明的是,采访中物业未将本小区地下停车位所使用的电费、消防设施的维护费用、日常零修费等实际成本的信息提供。还有一些小区将这些费用直接纳入小区公摊。因此,以下小区的直接成本核算也只是参考行业(预估)测算,可能与部分物业公司实际发生费用有出入。

1.翠屏湾一、二期

车位成本预估=33.42元/车位·月

小区地址:西安市矿山路中段

入住时间:一期2010年,二期2014年

小区总户数:3841户

停车位:室内停车位一期200个、二期500个

收费标准:150元/月·辆

室内停车位维护情况:小区物业公司人员介绍,该小区室内停车场共有6人专职负责,其中保安4人,保洁2人(工资平均2500/月)

地库设施配备:符合一类标准

物业公司资质:二级

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费:150元/月·辆×700个车位(使用中)×12个月=126万元

2)全年人工成本:6人×2500元/月×12个月=18万

3)其他费用成本:(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×126万(总收费)=10.08万

4)车位直接成本(预估)计算:【18万(全年人工成本)+10.08万(其他费用成本)】÷12个月÷700车位=33.42元/车位·月

2.罗马嘉园小区

直接成本预估=24.5元/车位·月

小区地址:西安市玄武东路

入住时间:2014年

小区总户数:2955户

停车位:室内车位400个

收费标准:室内150元/月·辆

室内停车场维护人员:据该小区物业工作人员介绍,共2人,保洁员1名,保安1名(平均工资2500元/月)

地库设施配备:一类标准

物业公司资质:一级物业

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费:150元/月·辆×400个车位(使用中)×12个月=72万元

2)全年人工成本:2人×2500元/月×12个月=6万元

3)其他费用成本:(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×72万(总收费)=5.76万

4)车位直接成本(预估)计算:【6万(全年人工成本)+5.76万(其他费用成本)】÷12个月÷400车位=24.5元/车位·月

3.鑫龙天然居一、二期

直接成本预估=28.54元/车位·月

小区地址:西安市公园南路

入住时间:2006年至2010年间

小区总户数:2380户

停车位:室内停车位550个(机械)

收费标准:室内150元/月·辆

室内停车场专职维护人员:据小区物业工作人员介绍和记者走访了解,共5人,保洁3名,人均工资1700元,安保2人,人均工资2000元。

地库设施配备:符合一类标准

物业公司资质:二级

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费:150元/月·辆×550个车位×12个月=99万元

2)全年人工成本:2人×2000元/月×12个月+3人×1700元/月×12个月=10.92万

3)其他费用成本:(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×99万(总收费)=7.92万

4)车位直接成本(预估)计算:【10.92万(全年人工成本)+7.92万(其他费用成本)】÷12个月÷550车位=28.54元/车位·月

4.巴黎大厦

直接成本预估=72元/车位·月

小区地址:西安市酒十路与米秦路十字

入住时间:2015年

小区总户数:524户

停车位:室内停车位130个

收费标准:室内150元/月·辆

室内停车场专职维护人员:该小区物业工作人员介绍,未配备专职保安,小区保安不定期巡逻、保洁每周清扫两次

地库设施配备:不符合一类标准(目前地库出入口为单车道进出)

物业公司资质:三级物业

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费:150元/月·辆×130个车位×12个月=23.4万元

2)全年人工成本:(值守人员+保洁费用费约40%左右)×23.4万=9.36万

3)其他费用成本:(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×23.4万(总收费)=1.872万

4)车位直接成本计算:【9.36万(全年人工成本)+1.872万(其他费用成本)】÷12个月÷130车位=72元/车位·月

5.茗景城小区

直接成本预估=119.142元/车位·月

小区地址:西安市长安南路

入住时间:2005年

小区总户数:约500户

停车位:70个(室内平面车位)

收费标准:室内150元/月·辆

室内停车场专职维护人员:据物业工作人员介绍,保洁人员2人,保安1人(人均2500元/月)

地库设施配备:符合一类标准

物业公司资质:三级物业

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费:150元/月·辆×70个车位×12个月=12.6万元

2)全年人工成本:3人×2500元/月×12个月=9万元(小区物业公司提供数据)

3)其他费用成本:(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×12.6万(总收费)=1.008万

4)车位直接成本(预估)计算:【9万元(全年人工成本)+1.008万(其他费用成本)】÷12个月÷70车位=119.142元/车位·月

6.鸿基新城·沁园小区

直接成本预估=72元/车位·月

小区地址:西安市科技四路

入住时间:2014年

小区总户数:1700户

停车位:室内停车位约700个(平面)(目前使用率不高)

目前停车服务费收费标准:室内150元/月·辆

室内停车场专职维护人员:保安不定期巡逻,每栋楼保洁员负责相应地库位置卫生

地库设施配备:符合一类标准

物业公司资质:二级

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费:150元/月·辆×700个车位×12个月=126万元

2)全年人工成本:(值守人员+保洁费用费约40%左右)×126万=50.4万

3)其他费用成本:(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×126万(总收费)=10.08万

4)车位直接成本(预估)计算:【50.4万(全年人工成本)+10.08万(其他费用成本)】÷12个月÷700车位=72元/车位·月

7.阳光丽城

直接成本预估=36元/车位·月

小区地址:西安市公园南路

入住时间:2009年

小区总户数:900户

停车位:室内停车位500个

收费标准:150元/月·辆

室内停车场专职维护人员:专职保安4人,保洁2人(保安工资2500/月,保洁1000元/月)

地库设施配备:符合一类标准(环氧地坪、红外线数字监控设备等)

物业公司资质:二级物业

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费:150元/月·辆×500个车位×12个月=90万元

2)全年人工成本:4人×2500元/月×12个月+2人×1000元/月×12个月=14.4万。

3)其他费用成本:(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×90万(总收费)=7.2万

4)车位直接成本(预估)计算:【14.4万(全年人工成本)+7.2万(其他费用成本)】÷12个月÷500车位=36元/车位·月

8.曲江·诸子阶一、二期

直接成本预估=32元/车位·月

小区地址:西安市芙蓉东路

小区总户数:1500户

停车位:室内停车位1500个

目前停车服务费收费标准:150元/月·辆

室内停车场专职维护人员:据小区物业人员介绍和记者走访,专职保安、机械车位操作员共5人,保洁5人(保安工资平均4000元/月,保洁2000元/月)

地库设施配备:符合一类标准(环氧地坪,配备吸尘器、扫地机等)

物业公司资质:二级物业

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费:150元/月·辆×1500个车位×12个月=270万元

2)全年人工成本:5人×4000元/月×12个月+5人×2000元/月×12个月=36万

3)其他费用成本:(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×270万(总收费)=21.6万

4)车位直接成本计算:【36万(全年人工成本)+21.6万(其他费用成本)】÷12个月÷1500车位=32元/车位·月

9.曲江华府

直接成本预估=56.518元/车位·月

小区名称:曲江华府

小区地址:雁南四路88号

入住时间:2008年

小区总户数:1225户

停车位:室内599个

目前停车服务费收费标准:150元/月.辆

地下停车位维护人数:专职保安4人,每人年工资5万元。专职保洁3人,每人工资4万元。

地库设备:符合一类标准

物业公司资质:一级物业

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费:150元/月·辆×599个车位×12个月=107.82万元

2)全年人工成本:4人×5万/年+3人×4万/年=32万

3)其他费用成本:(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×107.82万(总收费)=8.6256万

4)车位直接成本(预估)计算:【32万(全年人工成本)+8.6256万(其他费用成本)】÷12个月÷599车位=56.518元/车位·月

10.佳龙·怡景华庭

直接成本预估=48元/车位·月

小区地址:西咸新区沣东新城世纪大道东段30号

入住时间:2016年6月

小区总户数:一期898户

停车位:室内车位562个

收费标准:100元/月·辆

地下停车位维护人数:无专职维护人员,均连带打扫维护

地库设备:(参照一、二、三类)三类

物业公司资质:三级物业

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费:100元/月·辆×562个车位×12个月=67.44万元

2)全年人工成本:(值守人员+保洁费用费约40%左右)×67.44万元=26.976万元

3)其他费用成本:(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×67.44万(总收费)=5.3952万

4)车位直接成本(预估)计算:【26.976万(全年人工成本)+5.3952万(其他费用成本)】÷12个月÷562车位=48元/车位·月

11.中建.开元城小区

直接成本预估=24.571元/车位·月

小区地址:西咸新区沣东新城三桥新街633号

入住时间:2017年7月

小区总户数:1499户

停车位:室内车位1433个

目前停车服务费收费标准:150元/月·辆

地下停车位维护人数:该小区物业工作人员介绍,专职安保3人,每月4000元;专职保洁2人,每月3000元。

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费:150元/月·辆×1433个车位×12个月=257.94万元

2)全年人工成本:3人×4000元/月×12月+2人×3000元/月×12月=21.6万

3)其他费用成本:(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×257.94万(总收费)=20.6352万

4)车位直接成本(预估)计算:【21.6万(全年人工成本)+20.6352万(其他费用成本)】÷12个月÷1433车位=24.571元/车位·月

12.宫园未央

直接成本预估=86.4元/车位·月

小区地址:西安市未央区玄武路

入住时间:2016年11月

小区总户数:1570户

停车位:室内车位约1000个

目前停车服务费收费标准:机械车位每车每月180元,超部分平层车位150元/月.辆

地下停车位维护人数:因该小区物业不接受采访,经与小区业主多方核实,该小区地库无专职保安和保洁。

地库设备:二类

物业公司资质:长城物业西安分公司资质为三级

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费:180元/月·辆×1000个车位×12个月=216万元

2)全年人工成本:(值守人员+保洁费用费约40%左右)×216万元=86.4万元

3)其他费用成本:(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×216万(总收费)=17.28万

4)车位直接成本(预估)计算:【86.4万(全年人工成本)+17.28万(其他费用成本)】÷12个月÷1000车位=86.4元/车位·月

13.锦绣天下一期

直接成本预估=18.72元/车位·月

小区地址:西安市北辰大道1999号

入住时间:2012年7月

小区总户数;1302户

停车位:室内899个

目前停车服务费收费标准:室内120元/月·辆

地下停车位维护人数:专职安保2人,3000元/月,专职保洁1人,2200元/月。

地库设施设备:一类

物业公司资质:二级

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费:120元/月·辆×899个车位×12个月=129.456万元

2)全年人工成本:2人×3000元/月×12个月+1人×2200元/月×12个月=9.84万元

3)其他费用成本:(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×129.456万(总收费)=10.356万

4)车位直接成本(预估)计算:【9.84万(全年人工成本)+10.356万(其他费用成本)】÷12个月÷899车位=18.72元/车位·月

14.沣东新城-昆明时光小区

直接成本预估=72元/车位·月

小区地址:沣东新城昆明路西段561号

入住时间:2015年

小区总户数:4024户

停车位:1297全部为产权车位收费标准:150元/月

但对地下停车位个数以及维护人数(专职安保、专职保洁、专职维护),该小区物业拒绝提供。

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费:150元/月·辆×1297个车位×12个月=233.46万元

2)全年人工成本:(值守人员+保洁费用费约40%左右)×233.46万元=93.384万元

3)其他费用成本:(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×233.46万(总收费)=18.6768万

4)车位直接成本(预估)计算:【93.384万(全年人工成本)+18.6768万(其他费用成本)】÷12个月÷1297车位=72元/车位·月

议一议

《征求意见稿》3方有声音

业主:价格高低取决物业服务

否则80元也高

连续多日的走访中,记者也就拟调整后的物业费用采访了多位小区业主,其中不少业主表示,物业费上涨和停车服务费下降,应取决于物业的服务水平,然而小区各项服务都难让业主满意。

“小区内广场舞噪音,楼道、电梯卫生,保安人员年龄过大(精力有限)……如果这些问题物业都能解决,那每月涨几十块钱业主也可以接受。”一位业主说,在停车服务费降低后,物业如果更加松懈地管理地库,服务不升反降,那80元每月的价格也难以接受。

“我们小区是十多年的老小区,地库路面起砂,环境很差,我都不知道服务了些什么,比不上高档小区,还都按照80元每月的价格收取,我总觉得心里不平衡。”一位业主说,在各项服务都不达标的情况下,物业费反而每月多出来几十块钱,业主肯定会心生不满。

物业:有支持也有反对

停车服务费应设不同标准

同样,在连日的走访过程中,不少小区的物业公司负责人也向记者表达了自己不同的看法。

有物业经理表示,支持“一费制”,但停车服务费的标准也应按照一、二、三类进行区分,而不是只有80元的固定价格,“我们小区地库是全新的环氧地坪,配备专门的保安、操作员、清洁人员,红外高清数字摄像头和扫地机,而一些小区明显不具备这样的条件。”这位物业经理说,“停车服务费”拟调整为80元/月,对于很多服务标准高的物业公司来说明显不怎么公平。

一些相对老旧的商品房小区物业公司负责人表示,虽然物业服务费上涨了,但停车服务费的下调让他们还是难有盈利的空间,只能尽量做到不亏损,“不是所有的业主都会按时缴纳物业费,通常一个月能收取70%都算不错了,有时候电梯费、维保费都是物业公司在搭钱。”这位物业公司负责人认为,“一费制”对于他们这种本来和业主矛盾就大的小物业公司来说,会激化双方矛盾,最终造成无力承担维护的结果。

市发改委:已收集上千条市民意见

6月4日,华商报记者就《征求意见稿》中市民反映强烈的“停车服务费”有关问题,按照要求给西安市发改委发去采访函。

6月11日下午,西安市发改委有关处室给记者回复称,该《征求意见稿》还在征求意见阶段,最后的意见稿可能会发生更改,希望记者持续关注。

这位工作人员表示,《征求意见稿》出台之后已接到上千条市民意见,其中有关“停车服务费”的意见也很多。该处室会将华商报记者采访的几个问题纳入市民意见一并考虑。在正式文件未出台之前,暂不接受媒体采访。

问一问

反映问题集中4方面

在最近持续的报道中,向华商报反映“停车服务费”的问题主要集中在以下4方面:

1.《意见稿》中,将小区室内停车场“停车服务费”统一降至80元/月,市发改委是否进行了成本核算和论证?调整的依据是什么?

2.对比其他省会城市“停车服务费”收费标准,《意见稿》中,西安市在物业费已经上涨的前提下,这项收费仍然远高于其他城市,这么做的依据又是什么?

3.西安所有小区物业“停车服务费”80元/月“一刀切”的政策,即原先一、二、三类室内停车场,不同小区、不同设施、不同服务、不同配套、不同投入等却按照同一标准来收费,是否考虑到政策的反向作用?

4.《意见稿》中“停车服务费”这一项,能否参照老政策,也按照《陕西省物业管理区域内交通工具停放场所类别》一、二、三类,按照各个小区实际情况和标准,进行分类收费? 华商报记者 陈思存 于震 文/图

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