男子商铺被“占用”7年 3次申请强制执行无果

社会新闻华商报2020-07-02 08:14

男子商铺被“占用”7年 3次申请强制执行无果

  在西安大雁塔北广场西北角有排商铺,张先生拥有其中百余平方米30年的经营权。而就为这商铺经营权的问题,让张先生一家人闹心了7年。7年间,他打赢了官司,申请了3次强制执行,但时至今日,租金要不来,经营权也拿不回。张先生只赢得一纸判决,而租赁方也为此苦恼,这又是为何?

  委托经营商铺5年却被租10年

  租金难要

  近期,家住西安市未央区的张先生向华商报记者反映,自己位于大雁塔北广场慈恩镇的商铺被非法占用,租金也要不到,打了官司,也不起作用。

  张先生说,2006年,他所在的公司为陕西世华置业有限公司建设施工西影路观音庙二期工程,2008年,世华公司为了抵工程款,就把慈恩镇商业项目A区106、126、127号商业房的30年经营使用权转让给了他,从2008年1月1日开始至2037年12月31日,这三个商铺的经营权归他所有。

  随后,张先生委托陕西慈恩商业运营管理有限公司(以下简称“运营公司”)经营管理商铺,当时委托经营合同签的是5年,从2008年7月1日起至2012年12月31日止。张先生说,但后来他在去收房租的时候,发现换了房客,是一家单位租了此处,一问才知道,运营公司从2010年3月1日和这家单位签订了10年的租赁合同,合同到期日为2020年2月29日。“其实谁租都无所谓,别少了租金就行,可即便是5年许可的委托经营里,租金都没结清。”

  当事人赢了官司也犯难

  收不回经营权,也赶不走租赁户

  无奈这下,张先生向雁塔区法院起诉运营公司,要求归还商铺经营使用权。

  2013年12月26日,雁塔法院判决运营公司在15天内移交商铺经营使用权,后被告不服判决,上诉至西安市中院。2014年8月22日,中院在经营权移交方面维持原判,并判决被告在判决15日内向张先生支付经营权收益22万余元。

  张先生说,令他始料不及的是官司打赢了,但所获经营收益始终没结清,在第一次向法院申请强制执行后,对方给了一部分钱,后来就不了之了,而商铺的经营权更是至今也没收回。

  张先生给华商报记者出示的2015年11月雁塔法院执行裁定书显示,法院查明2010年2月7日,被执行人陕西慈恩商业运营管理有限公司与西安市雁塔区一家单位签订了租赁合同,租赁期限为10年,现租赁单位基于租赁合同使用房屋,暂无法强制执行。

  “说白了,就是收不回商铺的经营权,也赶不走租赁户。”张先生无奈之下做了个决定,就是等,等到这家单位的租赁合同到期。

  合同到期不续签不搬走

  租户:等两家“房东”先协商

  张先生说,在等待租期结束的日子里,他于2018年还向雁塔法院申请过一次强制执行,目的是为了要运营公司拖欠的经营收益,但也没能执行下来。就一心想着他们之间的合同到期了自己就能明正言顺的收回铺子了,但好像他又想简单了——今年2月29日,租户的租赁合同到期了,3月份,张先生便向法院提交了申请强制执行书,要求恢复商铺的经营使用权,但至今也没下文。也去找过租户,对方也知道他们如果不搬就该续签,可如今是既不跟他签租赁合同,也不说搬不搬走。

  就此,华商报记者前往该租赁单位了解情况,工作人员表示,当初上级部门选址的时候也没想到会有如此纠纷,他们只是想租房子,但目前又出来一个“房东”,他们也不敢随便续签,万一跟张先生签了,物业公司再拿水电垃圾清运为难他们怎么办?其实他们也想搬个地方,可对一家单位来讲,搬家着实麻烦,所以就等张先生和物业公司谈出个结果再决定。张先生则表示,物业公司也找过自己,希望他能够同意委托物业公司经营商铺,但张先生说,“不想再委托别人了,怕拿不到租金。如果租户愿意,直接跟我签就行。”

  法院:找不到被告公司 正在想办法

  据雁塔法院法官介绍,此案申请执行有两项,一个涉及的钱,另一个涉及的就是经营权的问题。但实际问题是,法院办理搜查令在对被告陕西慈恩商业运营管理有限公司进行搜查时,找不到公司、也找不到负责人,法律程序方面目前正在想办法。而当下要面对实际的问题是,这家承租单位的合同已经到期了,张先生要求自己经营商铺,因为承租方租的商铺是两家的,一个是张先生,还有另外一人,如果承租人跟张先生单独签合同的话,意味着要把合同拆分开来,对方愿不愿意还不知道。另外承租方希望张先生能够和物业公司谈妥,这样他们不置于夹在中间为难,综合因素都要考虑。

  >>律师观点

  委托人若不认可,运营公司超越代理权签订的合同就是无效的

  陕西许小平律师事务所律师罗震东认为:要看张先生和运营公司之间是什么关系,如果是委托经营合同,就是委托关系。张先生作为委托人委托运营公司经营5年,运营公司把商铺出租给租赁单位了10年,运营公司超越了代理权限。未经张先生追认,超出部分是无效的。

  如果运营公司与张先生之间是租赁关系,期限为5年,运营公司只能在5年期限内转租。其超出原租赁合同期限与第三方签订了10年期限的租赁合同,属于未经出租人同意的转租,超出部分无效。

  最初的诉讼的过程中,当事人有没有把房屋的实际占有人(租赁方)追加为第三人,案件不能判决租赁方承担责任。在执行过程中,作为被执行人的运营公司目前仍享有向租赁方收取租金的权利,也就是对这家租赁单位享有债权,人民法院可以依法向这家租赁单位发出协助执行通知,要求租赁单位不向运营公司承担债务,而将租金款项直接付给人民法院指定账户,作为执行案款偿还给张先生。

  如迟迟不腾房,法院可采取强制措施强行腾房

  陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师认为:首先,张先生委托运营公司经营管理的期限为5年(自2008年7月1日至2012年12月31日),而在张先生不知情的情况下,运营公司与租户签订了为期10年的租赁合同(自2010年3月1日至2020年2月29日),根据法律规定,超出期限的部分租赁属于无效的,未超出期限的部分租赁属于有效的。

  针对运营公司与租户之间超出部分期限的(自2012年1月1日至2020年2月29日)租赁,张先生享有向运营公司收回经营的权利,正如法院判决所判定的张先生有权收回经营权。同时,在法院强制执行中,如张先生不等10年,他仍有权坚持要求法院强制执行租户腾房。

  租户或许认为自身是善意的、是无辜的,因为租户与运营公司签订合同时,或许租户不知道张先生与运营公司的合同期只有5年,但是这不影响租户合法权利的行使,如运营公司与租户之间超出部分期限的(自2012年1月1日至2020年2月29日)租赁关系被认定为无效,需要提前腾房,由此给租户造成的一切损失由运营公司承担,租户可向运营公司索赔,可另行起诉运营公司。

  目前,张先生需积极配合法院执行工作,并可继续要求收回经营权。法院可先积极疏导租户配合腾房,妥善解决。如迟迟不腾房,法院执行庭完全可以采取强制措施强行腾房,把商铺交付给张先生。

  如继续出现无权占有或外在干扰的情况,可另案提起诉讼

  陕西索骥律师事务所律师冯涛认为,从目前情况来看,张先生问题没有得到妥善解决的主要原因有两个。一个是在之前与经营公司案件纠纷处理中,没有将实际占有人作为被告一并起诉,从而导致在执行阶段,经营公司因不占有房屋而执行不能,实际占有人虽占有房屋,却因善意占有,而不能执行,张先生的权益不能得到有效保障。

  如果当时一并诉讼,可能在法院执行时就有据可依,能够顺利将商铺经营权执行到位,也就没有现在的烦恼了。另一个原因是,张先生苦等10年租赁到期后,却因现实的商铺所有权、管理权以及承租人顾虑等原因,没有办法顺利续租造成的。下一步,如果要实现收回商铺的目的,一方面,因实际占有人租赁期限已到,已不具备善意占有的基础,可申请恢复执行,在法院的主持下保障自己的权益。另一方面,如继续出现无权占有或有外在干扰的情况时,张先生可另案提起诉讼,要求移交经营权及占有使用费用,维护自己的合法权益。 华商报记者 苗巧颖 文/图

(华商报)

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